Comment les banques calculent-elles votre capacité d'emprunt ?
En Belgique, la Banque Nationale (BNB) impose des règles strictes depuis 2022. La règle principale : vos charges de remboursement totales (crédit immobilier + autres crédits) ne peuvent pas dépasser 33 % de vos revenus nets.
💡 Formule de base : Mensualité max = Revenus nets × 33 % − Charges existantes
Capital empruntable = Mensualité max × facteur actuariel selon taux et durée
Les revenus pris en compte
- Salaire net : pris à 100 %
- Revenus locatifs : généralement pris à 70-80 % (vacance locative)
- Revenus d'indépendant : moyenne des 3 dernières années (bilan)
- Allocations familiales : souvent non prises en compte
- Revenus variables (bonus, commissions) : moyenne sur 2-3 ans si réguliers
Les charges déduites
- Leasings voiture
- Crédits à la consommation
- Autres crédits hypothécaires en cours
- Pension alimentaire
Quotité d'emprunt : jusqu'où les banques vont-elles ?
La quotité est le rapport entre le montant emprunté et la valeur du bien. La BNB plafonne désormais :
| Type d'achat | Quotité max (BNB 2026) | En pratique |
|---|---|---|
| Résidence principale — primo-accédant | 90 % | 85-90 % |
| Résidence principale — déjà propriétaire | 80 % | 75-80 % |
| Investissement locatif | 80 % | 70-75 % |
| Résidence secondaire | 70 % | 65-70 % |
⚠️ Attention : pour acheter à Bruxelles avec un crédit à 90 %, il vous faut en fonds propres : 10 % du prix + 14-16 % de frais = environ 24-26 % du prix. Sur un bien à 350 000 €, cela représente environ 85 000 à 90 000 € de fonds propres.
Stratégies pour emprunter plus
1. Emprunter à deux
L'addition des revenus de deux co-emprunteurs augmente mécaniquement la mensualité maximale. C'est le levier le plus efficace — deux salaires de 3 000 € permettent d'emprunter presque autant que un seul salaire de 5 500 €.
2. Allonger la durée
Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 %, augmentant ainsi le capital empruntable. Attention : le coût total des intérêts augmente significativement.
3. Réduire ses charges
Clôturer un leasing ou rembourser un crédit conso avant de faire une demande de prêt immobilier peut débloquer des dizaines de milliers d'euros supplémentaires de capacité.
4. Augmenter son apport
Un apport plus élevé réduit le capital emprunté et donc la mensualité, ce qui peut améliorer le ratio d'endettement. Il peut aussi vous permettre d'obtenir un meilleur taux.