Fin de la déduction des intérêts d'emprunt en 2026 : ce qui change pour les investisseurs locatifs

Depuis l'exercice d'imposition 2026, les intérêts des crédits sur un bien locatif ne sont plus déductibles fiscalement en Belgique. Réforme fédérale, portée, et impact réel sur le rendement net d'un investisseur.

C'est l'un des changements fiscaux les plus structurants pour les investisseurs immobiliers belges de ces dernières années : la déduction des intérêts d'emprunt sur les biens non occupés à titre principal a été supprimée, sans période de transition.

Ce que dit la réforme

À partir de l'exercice d'imposition 2026 (revenus 2025), les intérêts des prêts hypothécaires, prêts rénovation et prêts énergie portant sur un bien qui n'est pas la résidence principale de l'emprunteur ne peuvent plus être déduits des revenus imposables. La mesure s'applique aussi bien aux nouveaux crédits qu'aux crédits déjà en cours — il n'existe pas de clause de maintien des droits acquis pour les emprunts antérieurs.

Qui est concerné

• Les investisseurs propriétaires d'un ou plusieurs biens mis en location, financés à crédit.
• Les propriétaires d'une résidence secondaire (non affectée à la location).
• La résidence principale de l'emprunteur n'est pas directement touchée par cette mesure fédérale.

Concrètement, qu'est-ce que ça change ?

Le revenu immobilier imposable d'un bien locatif reste calculé sur une base forfaitaire (le revenu cadastral indexé et majoré, indépendamment du loyer réellement perçu). Jusqu'à l'exercice 2025, un investisseur pouvait réduire cette base imposable en déduisant les intérêts de son crédit. Cette possibilité disparaît : l'imposition est désormais due sur la base forfaitaire, sans effet compensateur lié au financement.

Concrètement, pour un investisseur fortement endetté (plusieurs crédits en cours, quotité empruntée élevée), la charge fiscale nette augmente alors même que le loyer perçu et le taux d'intérêt n'ont pas changé. L'effet est plus marqué pour les portefeuilles récents, encore largement financés à crédit, que pour des biens anciens déjà remboursés.

Les stratégies à envisager

• Revoir le niveau d'apport sur les prochains achats : un apport plus élevé réduit la charge d'intérêt qui, de toute façon, n'est plus fiscalement récupérable.
• Réévaluer la rentabilité nette réelle de chaque bien à l'aune de cette nouvelle donne, avant tout nouvel achat à crédit.
• Étudier, avec un comptable ou un fiscaliste, si une structure sociétaire (SRL) change la donne pour un portefeuille de plusieurs biens — le régime fiscal des sociétés n'est pas affecté de la même manière que celui des personnes physiques.
• Ne pas décider seul : cette réforme a des effets différents selon le nombre de biens détenus, le niveau d'endettement et l'horizon de revente. Un avis chiffré individualisé reste indispensable.

⚖️ Information à valeur indicative. Pour toute décision juridique ou fiscale, consultez un notaire, un avocat ou un professionnel agréé.