Depuis la déclaration fiscale 2026, l’ancienne déduction fédérale ordinaire des intérêts ne réduit plus les revenus immobiliers des biens autres que l’habitation propre. Cette phrase demande toutefois plusieurs nuances : la réforme concerne l’impôt des personnes physiques, elle supprime aussi d’autres anciens avantages fédéraux et elle ne règle pas la fiscalité d’une société.
Dans cet article
Pour les revenus de 2025 déclarés en 2026, un particulier ne peut plus utiliser les intérêts d’un crédit immobilier pour réduire les revenus immobiliers imposables d’un logement qui n’est pas son habitation propre. Le SPF Finances précise que la suppression concerne aussi les emprunts déjà en cours. Cela ne signifie pas que toutes les règles fiscales liées au logement ont disparu.
Ce qui a réellement été supprimé
La loi du 18 décembre 2025 a modifié plusieurs avantages fédéraux liés à une habitation qui n’est pas l’habitation propre. Les explications officielles de la déclaration 2026 du SPF Finances énumèrent notamment la déduction ordinaire des intérêts, la réduction pour les intérêts d’un prêt vert, le bonus-logement fédéral, la réduction complémentaire d’intérêts et l’épargne-logement fédérale.
| Élément | À partir de l’exercice 2026 | Point d’attention |
|---|---|---|
| Déduction ordinaire des intérêts | Supprimée pour les biens autres que l’habitation propre | La suppression concerne aussi les emprunts existants |
| Anciens avantages fédéraux liés au logement | Plusieurs dispositifs sont supprimés | Il faut identifier le dispositif qui apparaissait auparavant dans la déclaration |
| Remboursements de capital et assurance-vie | Un avantage fédéral d’épargne à long terme peut parfois encore s’appliquer | Uniquement si toutes les conditions de ce régime sont remplies |
| Habitation propre | À examiner selon les règles régionales applicables | Ne pas confondre avec un bien locatif ou une seconde résidence |
| Bien détenu par une société | Hors de cette déduction à l’impôt des personnes physiques | Comptabilité et fiscalité de société à analyser séparément |
L’ancienne déduction des intérêts disparaît, mais les explications du SPF Finances prévoient encore, sous conditions, la possibilité que certains remboursements de capital et certaines primes d’assurance-vie relèvent de l’épargne à long terme. Vérifiez l’attestation fiscale du prêteur et la rubrique exacte avec un professionnel.
Qui est principalement concerné ?
Pourquoi l’effet n’est pas identique pour tout le monde
La disparition d’une déduction ne permet pas d’annoncer un surcoût unique. Le résultat dépend notamment du montant des intérêts, des autres revenus immobiliers, de la situation familiale, de la tranche d’imposition et de l’usage du logement par le locataire.
Pour une habitation belge louée à une personne physique qui l’utilise uniquement comme logement, la déclaration repose en principe sur le revenu cadastral. Si le locataire utilise tout ou partie du bien professionnellement, ou si le locataire est une société, les informations à déclarer changent et peuvent inclure le loyer brut. Le SPF Finances distingue ces situations.
Exemple inventé : comprendre la différence
Une propriétaire paie encore 4 000 € d’intérêts en 2025 pour un appartement loué comme logement privé. Dans l’ancien système, ces intérêts pouvaient intervenir dans le calcul des revenus immobiliers. Dans la déclaration 2026, cette déduction ordinaire n’est plus disponible.
On ne peut toutefois pas conclure que son impôt augmente exactement de 4 000 €. Ce montant représentait une déduction, pas une réduction d’impôt euro pour euro. Le calcul final dépend de l’ensemble de sa déclaration.
Exemple entièrement inventé. Il explique le mécanisme sans estimer l’impôt personnel.Outil d’orientation : quel contrôle faire d’abord ?
Choisissez votre situation. L’outil indique la première vérification utile, sans calculer votre impôt.
Ce sont les deux informations qui empêchent de mélanger des régimes différents.
Ce que la réforme change dans une décision d’achat
- recalculer le rendement après financement sans compter sur l’ancienne déduction des intérêts ;
- comparer plusieurs niveaux d’apport sans conclure qu’un apport plus élevé est toujours préférable ;
- tester une hausse de taux, une vacance locative, des travaux et les charges non récupérables ;
- séparer la rentabilité du bien de la situation fiscale personnelle ;
- faire comparer le coût complet d’un achat en nom propre et en société, jusqu’à la revente et à la récupération privée de l’argent.
Créer une SRL uniquement pour « récupérer les intérêts » serait une conclusion trop rapide. Une société possède le bien, comptabilise ses produits et ses charges, paie ses propres impôts et supporte des frais récurrents. L’argent restant n’est pas automatiquement disponible dans le patrimoine privé. Notre guide compare le nom propre, la société simple et la SRL sans désigner une solution universelle.
Checklist avant de recalculer votre investissement
Sources officielles et guides utiles
- SPF Finances — explications de la déclaration 2026, partie 1, Bruxelles
- SPF Finances — nouveautés fiscales de la déclaration 2026
- Chambre des représentants — projet devenu la loi du 18 décembre 2025
- SPF Finances — déclarer un bien donné en location
Sources vérifiées le 16 septembre 2026. Ce guide explique des règles générales et ne calcule pas votre impôt. Une déclaration peut combiner plusieurs biens, usages et anciens régimes : faites vérifier votre situation par un expert-comptable ou un conseiller fiscal qualifié.
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