La capacité d’emprunt n’est pas un montant garanti par une formule : le prêteur évalue revenus, charges, valeur du bien, apport et risque du dossier. Ce simulateur transforme une mensualité choisie en capital indicatif, sans présenter le tiers des revenus comme une limite légale.
Dans cet article
Tester une enveloppe de crédit
Adaptez le taux, la durée et la part de revenus que vous choisissez de consacrer aux dettes. Les valeurs préremplies sont un exemple, pas une recommandation.
Sensibilité du capital à une hausse du taux
Comparaison mathématique à mensualité et durée inchangées.
Le résumé textuel du graphique apparaîtra ici.
Ce que le calcul dit — et ce qu’il ne dit pas
Wikifin présente le tiers des revenus comme un usage à moduler selon les revenus, les charges familiales et les garanties. La banque n’applique pas automatiquement un plafond universel de 33 %.
Le calcul suppose un taux constant et des mensualités constantes. Une autre structure de crédit, des frais ou une assurance modifient le coût réel.
L’apport ne sert pas nécessairement entièrement au prix : droits, actes, crédit et travaux peuvent devoir être financés sur fonds propres.
Le prêteur vérifie la solvabilité, les crédits en cours, la valeur estimée du bien et ses propres critères d’octroi.
Il permet de tester la cohérence d’un scénario avant de demander des offres, pas de prévoir l’acceptation d’un dossier.
Quotité : les seuils BNB concernent la production des prêteurs
La quotité, ou LTV, rapporte le montant du crédit à la valeur du bien financé. La Banque nationale demande aux prêteurs de limiter la part des nouveaux crédits à quotité élevée ; elle ne les interdit pas dossier par dossier.
| Type de crédit | Seuil prudentiel BNB | Marge au-dessus du seuil dans la production annuelle |
|---|---|---|
| Bien occupé par son propriétaire | 90 % | Primo-acquéreurs : 35 %, dont maximum 5 % au-dessus de 100 %. Autres emprunteurs : 20 %, sans production au-dessus de 100 %. |
| Investissement locatif | 80 % | 10 %, sans production au-dessus de 90 %. |
| Poches de risque — ensemble des prêts | LTV > 90 % combinée à DSTI > 50 %, ou LTV > 90 % combinée à DTI > 9 | 5 % de la production totale pour chacune de ces deux poches. |
Vocabulaire : LTV = crédit rapporté à la valeur du bien ; DSTI = remboursements mensuels de dettes rapportés au revenu disponible mensuel ; DTI = dette totale rapportée au revenu disponible annuel. Ces indicateurs servent ici à expliquer le cadre prudentiel, pas à évaluer personnellement un lecteur.
La BNB précise qu’il revient au prêteur d’examiner l’ensemble du dossier et que des prêts dépassant les seuils restent possibles dans les marges prévues.
Ce que le prêteur examine réellement
Montants documentés, régularité, type de contrat, revenus variables et situation professionnelle.
Autres crédits, charges familiales et budget restant après la future mensualité.
La banque tient compte de la valeur estimée du bien, pas seulement du prix convenu.
Fonds propres disponibles après les frais d’acte, de crédit, les travaux et une marge de sécurité.
Tester le scénario plutôt que maximiser le capital
Hausse du taux avant la signature
Augmentez le taux saisi de 0,5 ou 1 point. La mensualité disponible reste identique, mais le capital indicatif diminue.
Durée plus courte
Comparez 20 et 25 ans. La durée plus courte réduit les intérêts totaux, mais également le capital compatible avec la même mensualité.
Apport partiellement conservé
Réduisez l’apport saisi pour garder une réserve après l’achat. Un budget qui consomme toute l’épargne est plus fragile face aux travaux imprévus.
Revenus irréguliers
Testez uniquement la part stable et documentable, puis demandez au prêteur comment il traite les bonus, commissions ou revenus d’indépendant.
Comparer les offres sur plus que le taux
Le taux débiteur sert au calcul des intérêts. Pour comparer des offres, examinez aussi le taux annuel effectif global, les frais, l’assurance, les conditions de domiciliation, la flexibilité et le coût d’une modification ou d’un remboursement anticipé.
Demandez la fiche d’information standardisée européenne (ESIS) et comparez le TAEG sur des scénarios portant sur le même montant et la même durée.
Un outil d’information, pas un intermédiaire de crédit
Property Brussels ne sélectionne aucun prêteur, ne recommande aucun contrat et ne transmet aucune demande de crédit. La FSMA encadre l’activité des intermédiaires en crédit hypothécaire. Pour une proposition adaptée à votre situation, adressez-vous directement à un acteur autorisé et vérifiez son statut.
Sources officielles et pédagogiques
- Banque nationale — attentes prudentielles pour les nouveaux prêts hypothécaires
- Banque nationale — évaluation du bien et quotité
- Wikifin — combien pouvez-vous emprunter ?
- Wikifin — comparer le TAEG et la fiche ESIS
- FSMA — intermédiaires en crédit hypothécaire
Préparer le budget d’achat
FAQ — capacité d’emprunt immobilier
La banque est-elle obligée d’appliquer la règle des 33 % ?
Non. Wikifin présente le tiers comme un usage à adapter. La banque analyse la solvabilité, les charges, le reste disponible, la quotité et ses critères propres.
Pourquoi le capital baisse-t-il quand le taux augmente ?
À mensualité et durée constantes, une plus grande part de chaque paiement sert aux intérêts ; le capital finançable diminue donc.
Peut-on emprunter plus de 90 % de la valeur ?
C’est possible dans certaines marges de la production annuelle des prêteurs, notamment pour des primo-acquéreurs solvables. Ce n’est jamais un droit automatique.
Quelle durée choisir ?
Une durée longue réduit la mensualité pour un même capital mais augmente généralement le total des intérêts. Comparez le coût total et la flexibilité.
Les frais d’achat sont-ils financés par la banque ?
Cela dépend du dossier et du prêteur. Le simulateur les retranche de l’apport pour éviter de les confondre avec le prix finançable.
Le taux saisi est-il un taux de marché ?
Non. Il s’agit d’une hypothèse modifiable. Utilisez des offres datées et comparables.
Pourquoi afficher le reste après dettes ?
Un ratio seul ne mesure pas la capacité du ménage à payer logement, énergie, alimentation, transport et imprévus.
Formules et sources vérifiées le 10 septembre 2026. Cette simulation ne tient pas compte de tous les frais, assurances ou critères bancaires et ne constitue ni une offre de crédit, ni un conseil financier.
Poursuivre votre projet d’achat
Ce guide éclaire un point précis. Retrouvez les décisions à prendre dans leur ordre : budget, choix du bien, financement et signature.