Droits d'enregistrement à Bruxelles en 2026 : taux 12,5 %, abattement primo-accédant 200 000 €, économie de 25 000 €. Exemples de calcul et conditions à remplir.
Les droits d’enregistrement sont une taxe régionale perçue lors de l’achat d’un bien immobilier ancien (marché secondaire). Ils sont calculés sur le prix de vente et versés au moment de la signature de l’acte notarié. En Région bruxelloise, le taux de base est fixé à 12,5 % — comme en Wallonie. En Flandre, le taux ordinaire est de 12 %, réduit à 2 % pour l’habitation propre et unique (conditions durcies depuis le 1er janvier 2026). En Wallonie, le taux réduit pour l’habitation propre et unique est de 3 %.
Attention à ne pas confondre avec la TVA (21 %), qui peut s’appliquer lorsque le bien est considéré comme neuf au sens de la TVA et que le vendeur agit en qualité d’assujetti — typiquement un promoteur.
Le critère n’est pas un âge exprimé en années, contrairement à une idée répandue. Une habitation est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de sa première mise en service ou prise de possession.
Exemple : un bien occupé pour la première fois le 12 janvier 2025 reste « neuf » au sens de la TVA jusqu’au 31 décembre 2027 — soit près de trois ans.
Pas automatiquement. La TVA ne s’applique au terrain que si trois conditions sont réunies :
Si une seule de ces conditions manque, le terrain est soumis aux droits d’enregistrement tandis que la construction reste sous TVA.
Pour un achat sur plan, le schéma habituel est différent : droits d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment de l’achat, puis TVA payée à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.
Point rarement anticipé : un bâtiment ancien peut être requalifié comme neuf, et donc basculer sous TVA, si l’une de ces conditions est remplie :
⚠️ Le régime applicable (droits d’enregistrement ou TVA) dépend de la date de première occupation, du statut du vendeur et de la structure de l’opération. Faites-le confirmer par votre notaire avant de signer le compromis : l’écart financier entre les deux régimes est considérable.
Le calcul de base est simple : prix d’achat × 12,5 %. Le notaire perçoit ces droits directement pour le compte de la Région bruxelloise.
| Prix d’achat | Droits (12,5 %) sans abattement | Droits avec abattement | Économie |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 25 000 € | 0 € | 25 000 € |
| 300 000 € | 37 500 € | 12 500 € | 25 000 € |
| 400 000 € | 50 000 € | 25 000 € | 25 000 € |
| 600 000 € | 75 000 € | 50 000 € | 25 000 € |
| 700 000 € | 87 500 € | 87 500 € | 0 € (dépasse le plafond) |
La Région bruxelloise accorde aux primo-accédants un abattement sur la base imposable : les premiers 200 000 € du prix de vente sont exonérés de droits d’enregistrement. L’économie maximale est donc de 200 000 × 12,5 % = 25 000 €, quel que soit le prix du bien, à condition que le montant total de l’acquisition (prix et charges) ne dépasse pas 600 000 €.
Pour un appartement à 350 000 € :
L’abattement n’est pas automatique. Vous devez remplir toutes les conditions suivantes :
⚠️ Clause de maintien : obligation de résidence 5 ans
Si vous ne maintenez pas votre résidence principale dans le bien pendant les 5 ans requis, l’avantage fiscal doit être remboursé. Depuis le 1er avril 2023, ce remboursement est proratisé : il est calculé à concurrence des années restant à courir, et non plus réclamé intégralement. Exemple : un départ après 3 ans sur 5 n’entraîne le remboursement que de la fraction correspondant aux 2 années non écoulées. Le SPF Finances examine chaque situation individuellement.
Depuis le 1er avril 2023, un second abattement se cumule avec l’abattement principal si vous améliorez la performance énergétique du bien acheté. Il est peu connu et représente pourtant l’avantage fiscal le plus important du dispositif bruxellois.
⚠️ Cet abattement est complémentaire : il ne s’applique que si l’abattement principal s’applique, et il est soumis aux mêmes conditions de fond (bien situé en Région bruxelloise, personne physique, pleine propriété, plafond de 600 000 €).
Appartement classé F acheté 350 000 €, rénové jusqu’en classe D (2 sauts) :
Les deux acheteurs sont sans autre propriété → éligibles à l’abattement. Droits : 18 750 €. Sans abattement : 43 750 €. Économie : 25 000 €.
Déjà propriétaire d’un appartement → pas d’abattement. Pour un appartement à 250 000 € : droits pleins de 31 250 €.
TVA 21 % sur la construction + droits réduits sur le terrain uniquement. Le calcul est différent : consultez votre notaire pour une simulation précise.
Réglementation vérifiée le 2 août 2026.
Sources officielles : Bruxelles Fiscalité — Abattement sur les droits de vente · articles 46bis et 46ter du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe · ordonnance du 17 novembre 2022.
Champ d’application : Région de Bruxelles-Capitale (19 communes). Les droits d’enregistrement sont gérés par le SPF Finances — Administration Sécurité juridique.
⚖️ Information à valeur indicative. Pour toute décision juridique ou fiscale, consultez un notaire, un avocat ou un professionnel agréé.