La règle des cinq ans vise certaines ventes rapides de bâtiments par des particuliers. Elle ne signifie ni que toute différence entre le prix d’achat et le prix de vente est taxée à 16,5 %, ni qu’une vente après cinq ans est automatiquement exonérée de tout impôt.
Les explications 2026 du SPF Finances visent notamment les bâtiments ou droits réels acquis à titre onéreux et cédés dans les cinq ans de la date d’acquisition. Les dates exactes des actes sont donc essentielles : compter seulement les années civiles peut produire une mauvaise réponse.
| Situation simplifiée | Délai particulier | Taux distinct indiqué |
|---|---|---|
| Bâtiment acheté | Vente dans les cinq ans de l’acquisition | 16,5 % avant additionnels communaux |
| Terrain acheté | Vente dans les cinq premières années | 33 % avant additionnels communaux |
| Terrain acheté | Vente après cinq ans et au plus tard dans les huit ans | 16,5 % avant additionnels communaux |
| Bien après les délais ci-dessus | Hors de ces règles particulières | Il faut encore vérifier la spéculation et l’activité professionnelle |
Le calcul officiel ne consiste pas à soustraire simplement le prix d’achat et toutes les factures du prix de vente. Il part de bases définies par la loi et les instructions fiscales.
Le forfait minimal de 25 % ne s’ajoute donc pas automatiquement aux droits d’enregistrement, frais de notaire et autres frais réels. Il remplace les frais d’acquisition prouvés lorsqu’ils sont inférieurs. C’est précisément pour éviter ce double comptage que notre simulateur suit le schéma du SPF Finances.
Un appartement est acheté 250 000 € et revendu 420 000 € après trois années entières. L’écart visible est de 170 000 €. Ce n’est pas la base imposable.
Il faut encore tenir compte des frais de vente, de la base d’achat majorée d’au moins 25 %, de la majoration de 5 % par année entière et, si les conditions sont respectées, de certains travaux. Le résultat fiscal peut donc être très différent de l’écart affiché par les deux actes.
Exemple entièrement inventé. Aucun montant d’impôt personnel n’est déduit de ces deux prix.Le calculateur distingue bâtiment et terrain, compte les années entières, applique le minimum de 25 % et affiche clairement ses limites. Les données restent dans votre navigateur.
Ouvrir le simulateur de plus-value →| Cas | Pourquoi une vérification est nécessaire |
|---|---|
| Donation entre vifs | Le délai combine la vente dans les trois ans de la donation et la date d’acquisition à titre onéreux par le donateur. |
| Succession | La règle particulière étudiée ici ne vise normalement pas un bien reçu par succession ; il faut identifier correctement l’origine du bien. |
| Bâtiment construit sur un terrain | Le début de la construction et la première occupation ou location peuvent devenir les dates déterminantes. |
| Habitation propre | Une exclusion existe sous conditions d’occupation ; une simple domiciliation ne suffit pas à conclure. |
| Bâtiment de très faible valeur sur un terrain | Si la valeur du bâtiment est inférieure à 30 % de l’ensemble, le régime des terrains peut rester applicable. |
Les instructions du SPF Finances prévoient une exclusion pour l’habitation propre sous certaines conditions. Elles mentionnent notamment une occupation comme habitation propre pendant une période ininterrompue d’au moins douze mois précédant le mois de la vente, avec une période d’inoccupation maximale possible dans les conditions prévues. Les dates et l’usage réel doivent donc être documentés.
Sources vérifiées le 17 septembre 2026. Cette page explique le régime général des plus-values immobilières d’un particulier et ne qualifie pas votre opération. Avant de signer, faites contrôler les dates, les preuves et la nature de l’opération par votre notaire ou un conseiller fiscal qualifié.