Le bon point de départ n’est pas « combien la banque va-t-elle me prêter ? », mais « combien coûte tout le projet, quelle valeur la banque retiendra-t-elle et quelle réserve restera-t-il après l’achat ? ». Ces trois questions évitent de confondre quotité, apport et capacité de remboursement.
L’outil répartit le prix, les frais, les travaux, la réserve et le crédit demandé. Il ne prédit aucune acceptation bancaire.
Vérifiez les montants. Les deux valeurs du bien doivent être positives ; les autres montants ne peuvent pas être négatifs.
Pour un logement destiné à la location, la Banque nationale de Belgique considère comme élevée une quotité qui dépasse 80 % de la valeur du bien. La quotité, aussi appelée LTV, compare le montant du crédit à la valeur retenue pour le logement.
Repère prudentiel du segment destiné à la location.
La BNB prévoit une marge limitée dans la production annuelle des prêteurs.
Le prêteur reste responsable de l’analyse et peut accepter ou refuser selon le dossier.
Le FAQ de la BNB sur les attentes prudentielles précise que la marge du segment locatif porte sur 10 % des nouveaux crédits, au-dessus de 80 % et jusqu’à 90 %. Cette marge concerne la production du prêteur : ce n’est pas un droit individuel.
Ce seuil encadre le portefeuille des établissements. Il ne crée ni un droit au financement à 80 %, ni une obligation légale pour l’acheteur de verser exactement 20 % du prix. L’écart entre le prix accepté et la valeur estimée par la banque peut aussi augmenter l’argent à fournir.
Situation fréquente, exemple inventé : un appartement est acheté 300 000 €. Le projet prévoit un crédit de 240 000 €, soit 80 % du prix. Si l’expertise bancaire retient seulement 280 000 €, la quotité devient 85,7 %. L’acheteur ne peut donc pas conclure que son plan respecte le repère de 80 % en regardant uniquement le prix signé.
Les droits d’enregistrement sur une vente immobilière sont normalement de 12,5 % à Bruxelles. L’abattement bruxellois exige notamment d’établir sa résidence principale dans le logement et de la conserver pendant la durée prévue. Un achat destiné à la location ne remplit normalement pas cette condition d’occupation. Le notaire doit néanmoins confirmer le régime et calculer les frais du dossier.
Part payée avec le crédit et part payée avec vos fonds.
Droits, frais d’acte, garantie hypothécaire, dossier et expertise.
Travaux, conformité, équipement et première période sans loyer.
Somme conservée pour un imprévu, sans la compter deux fois.
Même avec une quotité faible, le crédit peut être refusé si le prêteur doute de la capacité de remboursement. Selon Wikifin, le programme d’éducation financière de la FSMA, l’examen porte notamment sur les revenus, la situation personnelle et les dettes. Le prêteur doit aussi consulter la Centrale des crédits aux particuliers avant d’accorder un prêt.
Le repère de 33 % parfois utilisé dans les simulations reste une hypothèse simple. Ce n’est pas une limite générale imposée par la BNB. Le budget disponible après toutes les charges, les autres crédits et les risques du projet compte davantage qu’un pourcentage isolé.
Il n’existe pas de pourcentage unique applicable à toutes les banques et à tous les dossiers. La méthode peut varier selon que le bien est déjà loué, qu’un bail existe, que le loyer est seulement estimé ou que l’emprunteur possède déjà d’autres logements. C’est pourquoi cette page ne reprend aucune fourchette générale non officielle.
| Question opérationnelle | Document utile | Pourquoi cela compte |
|---|---|---|
| Le loyer est-il réel ou seulement prévu ? | Bail enregistré ou estimation expliquée | Un revenu déjà documenté n’est pas examiné comme une simple hypothèse. |
| Quelle part sera retenue ? | Réponse écrite dans la simulation | La politique varie selon le prêteur et le dossier. |
| Quelles charges seront déduites ? | Décompte de copropriété, précompte et assurances | Le loyer brut ne représente pas l’argent réellement disponible. |
| Une période sans locataire est-elle testée ? | Votre scénario prudent | Le remboursement continue lorsqu’aucun loyer n’entre. |
Un taux aperçu dans une publicité n’est pas une offre personnelle. Il peut dépendre de la quotité, de la durée, des garanties et de conditions liées à des assurances ou à d’autres services. La fiche ESIS ou FISE permet de comparer les offres sur une base commune. Vérifiez notamment le TAEG, le coût total, le type de taux, les frais, les assurances demandées et les conditions d’une réduction.
Informations et sources vérifiées le 12 septembre 2026. Cette page fournit un outil indicatif et une information générale. Elle ne remplace ni l’analyse de solvabilité d’un prêteur, ni une offre de crédit, ni un conseil fiscal adapté à votre situation.