Un procès dans l’immeuble ne signifie pas automatiquement qu’il faut renoncer à l’achat. Il faut d’abord savoir qui est concerné, ce qui est demandé, où en est la procédure et quelles dépenses pourraient être supportées par la copropriété.
Dans cet article
Le dossier transmis avant l’offre et les informations demandées avant l’acte ne répondent pas au même besoin. Les délais de quinze et trente jours courent à partir de demandes distinctes adressées au syndic.
Quinze jours et trente jours : deux moments différents
Avant le contrat ou l’offre
Le vendeur, le notaire ou l’intermédiaire professionnel demande au syndic le dossier prévu par l’article 3.94, § 1er. Il doit être transmis à l’acheteur avant la signature du contrat ou, si elle vient d’abord, de l’offre ou de la promesse d’achat.
Contrôle préparé par le notaire
Le notaire demande par recommandé les informations du paragraphe 2 et, si nécessaire, une mise à jour du premier dossier. Il transmet ensuite les documents à l’acheteur.
Ces règles figurent dans l’article 3.94 du Code civil. Le délai de quinze jours concerne la réponse du syndic à la première demande. Celui de trente jours concerne la demande notariale du second contrôle. Ni l’un ni l’autre ne doit être transformé en promesse que l’acheteur recevra spontanément un dossier complet.
Avant l’offre : le dossier qui permet de décider
Avant tout engagement, le premier dossier prévu par l’article 3.94, § 1er doit notamment contenir les montants des fonds de roulement et de réserve, les arriérés du vendeur, les appels destinés au fonds de réserve déjà décidés, les procédures judiciaires en cours et les montants en jeu, les procès-verbaux des trois dernières années, les décomptes périodiques de charges des deux dernières années et le dernier bilan approuvé. Pour comprendre les fonds et les appels, consultez aussi le guide sur les charges de copropriété.
| Pièce | Question à poser | Signal à éclaircir |
|---|---|---|
| Relevé des procédures | Qui demande quoi à qui ? | Une procédure citée sans montant ni référence |
| Procès-verbaux sur trois ans | Quels votes concernent le litige ? | Des décisions reportées ou contradictoires |
| Décomptes sur deux ans | Quels frais ont déjà été comptabilisés ? | Honoraires ou appels sans explication |
| Dernier bilan approuvé | Les comptes prévoient-ils déjà une somme pour ce litige ou enregistrent-ils une dette certaine ? | Un montant important sans note claire |
| Fonds et appels décidés | Quelle réserve est réellement disponible ? | Un futur appel déjà décidé mais absent du prix |
Le syndic communique ces éléments sur simple demande dans les quinze jours. Si le syndic ne répond pas dans ce délai, la personne qui a demandé les informations doit avertir les parties de cette absence de réponse. La loi ne dit pas que cette seule carence annule automatiquement toute vente. Les conséquences dépendent du moment, du contrat et du préjudice : il faut les faire analyser avant de signer.
Avant l’acte : les dépenses qui peuvent arriver après le transfert
La « date certaine du transfert » désigne ici la date juridiquement retenue pour le transfert de propriété. Sa détermination doit être confirmée par le notaire selon le contrat et le dossier. Le second contrôle prévu par l’article 3.94, § 2 vise notamment les dépenses de conservation, d’entretien ou de réparation décidées avant cette date mais réclamées après celle-ci, les appels approuvés, les travaux urgents, l’acquisition de parties communes et les dettes certaines de l’ACP issues de litiges nés avant le transfert mais payées plus tard. Le notaire demande aussi une mise à jour du premier dossier si elle est nécessaire.
Sauf clause contraire entre le vendeur et l’acheteur sur leur contribution à la dette, l’article 3.94 prévoit que l’acheteur supporte les dettes énumérées dans ce second dossier. La clause doit être discutée et rédigée avec le notaire ; une page d’information ne peut pas déterminer qui paiera dans un dossier particulier.
Si une assemblée se tient entre le contrat et l’acte, l’acheteur supporte les charges extraordinaires et appels décidés pendant cette assemblée lorsqu’il disposait d’une procuration pour y assister. Cette règle doit être anticipée dans le calendrier de la vente et expliquée par le notaire.
Tous les litiges ne présentent pas le même risque
Le montant demandé dans une procédure n’est ni une perte certaine ni une somme certaine à recevoir. Il faut distinguer le montant réclamé, les frais déjà payés, le budget voté, les sommes prévues dans les comptes pour couvrir un risque et les travaux restant à réaliser. La simple mention d’une assurance ne suffit pas : demandez une confirmation de l’assureur concernant l’ouverture du dossier, les garanties, les exclusions, la franchise et le plafond éventuel.
Checklist : le litige est-il suffisamment documenté ?
Cochez uniquement les éléments réellement obtenus.
Cas inventé : ne pas confondre demande et coût
L’ACP réclame 120 000 € à un entrepreneur pour une toiture. Ce montant est une demande, pas une rentrée garantie. Un devis distinct estime les travaux à 90 000 €, et l’assemblée envisage d’y affecter 35 000 € de réserve. Ces montants sont inventés.
Le petit calcul ci-dessous sert uniquement à tester un scénario de financement par les copropriétaires. Il ne calcule pas le résultat du procès.
Avec ces hypothèses, le solde commun est de 55 000 € et la contribution indicative du lot est de 440 €. Le résultat ne comprend ni frais judiciaires supplémentaires, ni changement de devis, ni récupération future.
Les questions qui rendent le dossier lisible
- La procédure concerne-t-elle l’ACP ou seulement un copropriétaire ?
- Existe-t-il un numéro de rôle, une assignation, des conclusions, un rapport d’expertise ou un jugement ?
- Le montant annoncé est-il une demande, une dépense votée, une dette certaine ou une estimation ?
- Quels frais d’avocat et d’expert ont déjà été payés et quel budget reste autorisé ?
- Une assurance intervient-elle réellement, avec quelle franchise et quelles limites confirmées ?
- Quelle clé répartirait une dépense et quelle part correspond au lot acheté ?
- Une assemblée est-elle prévue entre le contrat et l’acte ?
- Le compromis précise-t-il clairement la contribution du vendeur et de l’acheteur ?
Sources juridiques et articles liés
- Code civil, article 3.94 — transmission d’un lot, informations et dettes
- Code civil, article 3.92 — actions en justice de l’ACP
Textes vérifiés le 13 septembre 2026. Le cas et ses montants sont inventés. Property Brussels fournit une méthode générale : le contrat, la procédure, les décisions de l’ACP et le calendrier réel doivent être examinés par les professionnels compétents.
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