Une décision votée peut être coûteuse, mal expliquée ou défavorable sans être illégale. Avant de parler de recours, il faut vérifier le délai, le texte exact de la décision, la manière dont le vote s’est déroulé et le préjudice personnel subi.
L’article 3.92, § 3 du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive lorsqu’elle lui cause un préjudice personnel. « Réformer » signifie que le juge peut modifier la décision plutôt que la supprimer entièrement.
L’action doit être introduite en justice dans les quatre mois à compter de la date de l’assemblée générale. La Cour de cassation a déjà confirmé que ce délai s’impose aussi au copropriétaire qui invoque une contrariété à une règle impérative ou aux documents de la copropriété. Consultez l’arrêt du 18 septembre 2017, C.17.0023.F.
L’action visant à annuler ou modifier une décision de l’assemblée générale est normalement dirigée contre l’association des copropriétaires (ACP), représentée par son syndic. Elle ne doit pas être engagée automatiquement contre le syndic à titre personnel. Une action personnelle contre le syndic répond à d’autres conditions, notamment lorsqu’une faute propre lui est reprochée.
La Cour de cassation rappelle que seule l’ACP a qualité pour agir et se défendre en justice concernant les droits communs, même si le syndic est chargé de la représenter. Une demande formée contre l’ACP doit être signifiée à celle-ci. Voir Cour de cassation, 25 mai 2018, C.17.0334.F. La partie à viser et la manière d’introduire l’action doivent néanmoins être confirmées selon le dossier.
Ces catégories sont juridiques. Les exemples ci-dessous sont des signaux à vérifier, pas la garantie qu’un juge annulera la décision.
| Question | Pièces à demander | Ce qu’il faut comparer |
|---|---|---|
| Le point pouvait-il être voté ? | Convocation, ordre du jour et documents annoncés | Le texte envoyé avant l’assemblée et la décision réellement prise |
| Qui pouvait voter ? | Liste de présence et procurations | Les participants, les pouvoirs et les éventuels conflits d’intérêts |
| La majorité est-elle correcte ? | Procès-verbal, résultat et quotes-parts | La nature exacte de la décision et la majorité applicable |
| Quelle règle aurait été méconnue ? | Acte de base, règlement de copropriété et règlement d’ordre intérieur | La règle en vigueur à la date de l’assemblée |
| Quel est le préjudice personnel ? | Appels de fonds, devis, plans, échanges et autres justificatifs | La conséquence concrète pour le copropriétaire demandeur |
Le registre des décisions peut être consulté sur place et sans frais par tout intéressé selon l’article 3.93, § 4. Le syndic doit aussi permettre aux copropriétaires d’accéder aux documents non privés relatifs à la copropriété selon les modalités prévues par l’article 3.89, § 5, 9°. Pour vérifier la convocation, le quorum, les procurations et le procès-verbal sans répéter tout le sujet ici, consultez le guide de l’assemblée générale.
Cochez seulement les éléments que vous avez réellement obtenus.
Situation fictive. Une assemblée se tient le 20 mai. Un appel de fonds est voté. Nadia reçoit le procès-verbal le 15 juin et estime que le point annoncé dans la convocation ne correspond pas à la décision adoptée.
Le repère de départ reste le 20 mai, date de l’assemblée. Nadia conserve la convocation, le procès-verbal, le détail du vote et l’appel de fonds. Elle décrit ensuite son préjudice personnel et fait vérifier rapidement le motif, la procédure à introduire et le calcul du délai. Elle ne reporte pas son calendrier au 15 juin.
Cet exemple ne conclut pas que la décision est irrégulière : seul l’examen des pièces et des circonstances permet de qualifier la situation.
La règle de quatre mois ci-dessus concerne l’action du copropriétaire fondée sur l’article 3.92, § 3. Une personne qui occupe l’immeuble mais ne dispose pas du droit de vote relève d’une autre règle : l’article 3.93, § 5 prévoit une action dans les deux mois de la communication de la décision et, au plus tard, dans les quatre mois de l’assemblée. Son préjudice doit être propre. La qualité de la personne et la manière dont la décision lui a été communiquée doivent donc être vérifiées avant de calculer le délai.
Une erreur de majorité se vérifie dans l’article consacré aux majorités et aux travaux. Une difficulté de gestion ou de transmission de documents ne devient pas automatiquement une contestation de décision : le guide sur les recours en cas de litige avec le syndic distingue les voies possibles.
Textes vérifiés le 13 septembre 2026. Le cas est inventé. Property Brussels fournit une méthode générale et ne prédit pas l’issue d’une procédure. Faites vérifier les pièces, la qualité pour agir, le préjudice, les parties à la procédure et le délai applicable par un professionnel compétent.