Une copropriété ne peut pas résoudre la question par un seul mot comme « interdit » ou « autorisé ». Il faut lire le document exact, identifier ce que la nouvelle règle modifierait et vérifier séparément les obligations bruxelloises de l’hébergement touristique.
Les statuts ou une décision contiennent-ils déjà une interdiction ou une limite ?
L’accord écrit de l’assemblée et les autres documents sont-ils réunis avant l’activité ?
Les attestations requises correspondent-elles au logement et à l’usage ?
L’établissement et les nuitées sont-ils déclarés auprès de Bruxelles Fiscalité ?
Deux questions doivent rester séparées : d’abord, existe-t-il déjà une interdiction ou une limitation dans la copropriété ? Ensuite, l’assemblée générale a-t-elle donné l’accord écrit nécessaire au dossier régional ? Réussir un contrôle ne remplace pas les trois autres. L’accord écrit ne vaut pas enregistrement. Inversement, l’enregistrement ne supprime pas une restriction qui peut être imposée juridiquement dans l’immeuble.
L’acte de base et le règlement de copropriété constituent les statuts de l’immeuble. Ils sont établis par acte authentique. Le règlement de copropriété décrit notamment les droits et obligations liés aux parties privatives et communes. Le règlement d’ordre intérieur, lui, est un document distinct déposé au siège de l’association des copropriétaires. Cette organisation découle de l’article 3.85 du Code civil.
| Document | Ce qu’il faut chercher | Question à poser |
|---|---|---|
| Acte de base | Description des lots, parties privatives et communes | Le lot utilisé correspond-il au titre et aux plans ? |
| Règlement de copropriété | Destination de l’immeuble, droits et limites d’usage | La clause vise-t-elle clairement la location touristique ? |
| Règlement d’ordre intérieur | Règles pratiques de vie et d’utilisation de l’immeuble | La règle organise-t-elle les communs ou réduit-elle en réalité un droit privatif ? |
| Registre des décisions | Décisions votées après la création de la copropriété | Quand, avec quel ordre du jour et quelle majorité la décision a-t-elle été prise ? |
L’article 3.93 du Code civil explique quand les statuts, le règlement d’ordre intérieur et les décisions peuvent être imposés juridiquement à la personne concernée. Pour un occupant qui n’a pas voté, la communication du document ou de la décision compte. Il faut donc vérifier la version, la date et la preuve de transmission, pas seulement une copie trouvée dans un ancien dossier.
Cet outil indique les prochaines vérifications. Il ne décide ni de la validité d’une clause ni de la majorité applicable.
Le règlement de copropriété interdit précisément l’exploitation touristique des lots. Le premier contrôle porte sur la portée exacte de la clause et sur la possibilité de l’imposer juridiquement à la personne concernée. Il n’est pas nécessaire de voter une nouvelle interdiction avant de commencer cette analyse. En cas de désaccord, le juge interprète le texte et les faits.
Cette formule ne permet pas, à elle seule, d’affirmer automatiquement qu’une location touristique est permise ou interdite. Il faut lire l’ensemble des statuts, la destination de l’immeuble, les décisions antérieures et la manière dont l’activité est réellement exercée.
Des arrivées fréquentes, du bruit ou des dégradations peuvent être examinés séparément de la question de savoir si l’activité est autorisée. Conservez des faits datés et vérifiables : plaintes écrites, interventions, dégâts et échanges avec le syndic. Une impression générale ne remplace pas la preuve d’un trouble.
La réponse dépend de ce que la décision change réellement. Le tableau ci-dessous reprend les catégories légales de l’article 3.88 du Code civil. Il ne permet pas de classer une proposition sans lire sa rédaction.
| Type de décision | Majorité prévue | Lien possible avec une règle de location touristique |
|---|---|---|
| Décision ordinaire ne relevant pas d’une majorité renforcée prévue par la loi | Majorité absolue des voix présentes ou représentées au vote | Mesure pratique ou exécution d’une règle existante, selon son contenu |
| Modification des statuts concernant seulement la jouissance, l’usage ou l’administration des parties communes | Deux tiers des voix | Par exemple, règle réellement limitée à l’utilisation des accès ou parties communes |
| Autre modification des statuts ou modification de la destination de l’immeuble ou d’une partie | Quatre cinquièmes des voix | Peut concerner une nouvelle restriction touchant l’usage des lots privatifs ; il faut déterminer juridiquement ce que la décision modifie |
| Cas particuliers expressément visés par la loi | Unanimité | L’unanimité n’est pas automatiquement exigée pour toute clause relative à la location touristique |
Lorsqu’une modification touche aux statuts, l’acte authentique prévu par l’article 3.85 doit aussi être pris en compte. L’inscription d’une phrase dans un procès-verbal ou dans le règlement d’ordre intérieur ne permet pas de contourner cette formalité.
Réunir les statuts, le règlement intérieur et les décisions.
Dater les faits sans collecter inutilement des données privées.
Demander au syndic quelle règle et quel mandat sont invoqués.
Inscrire une proposition précise à l’ordre du jour si nécessaire.
Faire examiner mise en demeure ou procédure par le professionnel compétent.
Le syndic doit exécuter et faire exécuter les décisions de l’assemblée générale. Il doit aussi prendre les mesures urgentes destinées à protéger l’immeuble et les mesures provisoires prévues par l’article 3.89, § 5 du Code civil. Cela ne signifie pas qu’il peut inventer une interdiction ou engager n’importe quelle procédure sans vérifier ses pouvoirs et, lorsque nécessaire, la décision de l’assemblée.
Si une décision d’assemblée est irrégulière, frauduleuse ou abusive et cause un préjudice personnel, un copropriétaire peut demander au juge de paix de l’annuler ou de la réformer. L’article 3.92, § 3 fixe un délai de quatre mois à compter de l’assemblée. Le guide sur la contestation sera traité séparément afin de ne pas confondre les recours.
L’article 3.101 du Code civil impose de ne pas causer un trouble qui dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Le juge tient notamment compte du moment, de la fréquence et de l’intensité. Une location touristique n’établit donc pas automatiquement un trouble anormal, et l’absence d’interdiction explicite n’autorise pas davantage toutes les nuisances.
Selon le problème, l’action peut viser l’exécution des règles de copropriété, une décision de l’association ou un trouble de voisinage. Ces fondements ne doivent pas être fusionnés dans une mise en demeure vague.
À Bruxelles, louer une chambre, un appartement ou une maison pour une période allant d’une nuit à 90 jours relève du cadre de l’hébergement touristique. D’après la FAQ officielle de Bruxelles Économie et Emploi, l’obligation vaut aussi lorsque le logement est la résidence principale et lorsque la location reste occasionnelle. Avant de commencer, l’exploitant doit être enregistré auprès de Bruxelles Économie et Emploi et respecter les conditions applicables, notamment en matière d’urbanisme et de sécurité. La page officielle précise qu’une exploitation non enregistrée est illégale.
Dans une copropriété, le dossier nécessite également l’accord écrit de l’assemblée générale. Cet accord porte sur l’exercice de l’activité d’hébergement touristique dans l’immeuble. Il ne permet pas, à lui seul, de conclure que toutes les autres règles internes et régionales sont respectées.
Une taxe régionale distincte s’applique aux hébergements payants proposés aux touristes, même de manière occasionnelle. L’exploitant doit effectuer les démarches et déclarations prévues auprès de Bruxelles Fiscalité. Cette obligation fiscale ne régularise ni l’urbanisme ni la copropriété.
Informations et textes vérifiés le 12 septembre 2026. Cette page fournit une méthode générale. Elle ne peut pas déterminer si une clause, une majorité ou un recours est juridiquement valable sans examiner les statuts, le règlement d’ordre intérieur, les décisions et les faits du dossier.