L’assemblée générale
Elle prend les décisions : budgets, travaux, contrats, nominations et modifications des règles selon la majorité applicable.
Acheter un appartement, c’est acquérir un lot privatif et une quote-part dans les parties communes. Cette double propriété vous relie à une organisation : l’association des copropriétaires, ses statuts, son assemblée générale, son syndic et ses comptes.
Les articles 3.78 à 3.100 du Code civil encadrent la copropriété forcée. Ces dispositions sont impératives : les statuts et le règlement d’ordre intérieur doivent s’y conformer.
L’association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique lorsque deux conditions sont réunies : au moins un lot a été cédé ou attribué et l’acte de base ainsi que le règlement de copropriété ont été transcrits. Son objet est la conservation et l’administration de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
Chaque propriétaire d’un lot devient membre de l’ACP. L’association dispose de son propre numéro d’entreprise, de comptes ouverts à son nom et peut agir en justice pour les intérêts liés aux parties communes.
Elle prend les décisions : budgets, travaux, contrats, nominations et modifications des règles selon la majorité applicable.
Il exécute les décisions, administre les fonds, tient les comptes et représente l’ACP dans le cadre de ses missions légales.
Il contrôle la bonne exécution des missions du syndic. Il est obligatoire à partir de vingt lots, caves, garages et parkings exclus.
Désigné chaque année, copropriétaire ou non, il contrôle les comptes selon les compétences prévues par le règlement d’ordre intérieur.
Sélectionnez un acteur pour comprendre son rôle et ses limites.
Il décrit l’immeuble, distingue les parties privatives et communes et fixe les quotes-parts sur la base d’un rapport motivé.
Il fixe les droits et obligations, les critères de répartition des charges et les règles relatives aux parties communes.
Il organise notamment l’AG, la période annuelle de quinze jours et les modalités de nomination et de fin de mission du syndic.
L’assemblée ordinaire se tient chaque année. La majorité absolue des voix présentes ou représentées constitue la règle par défaut ; les abstentions et les votes blancs ou nuls ne sont pas des voix émises. Les majorités qualifiées relèvent principalement de l’article 3.88.
| Seuil | Exemples |
|---|---|
| Majorité absolue | Décisions ordinaires · travaux légaux ou conservatoires · nomination des membres du conseil |
| Deux tiers | Travaux affectant les parties communes hors exceptions · seuil de mise en concurrence · délégation au conseil |
| Quatre cinquièmes | Répartition des charges · destination · division ou réunion de lots · décisions structurelles prévues par la loi |
| Unanimité | Modification des quotes-parts et autres cas limitativement prévus |
Pour le quorum, les procurations et le procès-verbal, consultez le guide de l’assemblée générale. Pour qualifier une décision, utilisez le tableau détaillé des majorités.
La relation entre l’ACP et le syndic doit être consignée dans un contrat écrit. Ce contrat distingue les prestations comprises dans le forfait et les prestations complémentaires avec leur rémunération. Une prestation non mentionnée ne peut pas être facturée, sauf décision de l’assemblée générale.
Le syndic doit souscrire une assurance couvrant sa responsabilité dans l’exercice de sa mission et en fournir la preuve. Lorsque son mandat est gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l’ACP.
Il finance les dépenses périodiques : chauffage commun, éclairage, gestion ou conciergerie. Il s’agit d’avances liées au fonctionnement courant.
Il finance les dépenses non périodiques : toiture, ascenseur ou chauffage collectif. Sa quote-part reste la propriété de l’ACP lors d’une vente.
L’ACP doit constituer le fonds de réserve au plus tard cinq ans après la réception provisoire des parties communes. La contribution annuelle ne peut être inférieure à 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. L’AG peut décider, aux quatre cinquièmes, de ne pas constituer ce fonds obligatoire.
Les deux fonds sont placés sur des comptes distincts ouverts au nom de l’ACP. Pour comprendre les appels, les clés de répartition et les justificatifs, consultez notre guide des charges de copropriété.
Ces informations doivent être analysées avant l’offre ou le compromis. La répartition finale de certaines dettes et charges dépend notamment des décisions déjà prises, de la date de jouissance et d’une éventuelle procuration donnée à l’acquéreur.
Sa personnalité juridique suppose la cession ou l’attribution d’au moins un lot et la transcription de l’acte de base et du règlement de copropriété.
Non. L’assemblée décide et le syndic exécute, sous réserve de ses pouvoirs légaux propres, notamment les actes conservatoires et d’administration provisoire.
Il est obligatoire dans les immeubles ou groupes d’immeubles d’au moins vingt lots, caves, garages et parkings exclus. En dessous, l’AG peut décider d’en créer un.
Non. Les travaux imposés par la loi ainsi que les travaux conservatoires et d’administration provisoire relèvent de la majorité absolue.
Non. La quote-part du fonds de réserve demeure la propriété de l’ACP. Les parties peuvent négocier le prix en tenant compte de sa situation, sans imposer un remboursement à l’ACP.
Le Code civil impose explicitement au syndic d’assurer sa propre responsabilité. La couverture du bâtiment doit être examinée séparément dans les polices et les décisions de l’ACP.
La demande légale suppose qu’un ou plusieurs copropriétaires réunissent au moins un cinquième des quotes-parts. Un copropriétaire peut donc agir seul s’il atteint ce seuil.
Le recours vise une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive qui cause au demandeur un préjudice personnel. Le délai court depuis la date de l’AG.
Sources vérifiées le 5 septembre 2026. Ce guide expose les règles générales du droit belge de la copropriété. Les statuts, les décisions déjà prises et la situation du lot doivent être examinés avant toute décision importante. Consultez un notaire ou un avocat en cas de doute ou de litige.