Plus de la moitié des voix exprimées au moment du vote. Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptés.
Une copropriété peut changer de syndic à la fin du mandat ou décider d’y mettre fin plus tôt. La décision doit être prise par l’assemblée générale. Pour éviter une période sans gestion, placez le départ du syndic, la nomination de son remplaçant et les dates de transition dans le même ordre du jour.
L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic (mettre fin à son mandat avant la date prévue), sauf s’il a été nommé par un juge. La décision est normalement prise à la majorité absolue, c’est-à-dire plus de la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Après la fin du mandat, le syndic sortant dispose de trente jours pour transmettre tout le dossier de gestion.
Plus de la moitié des voix exprimées au moment du vote. Les abstentions, votes blancs et votes nuls ne sont pas comptés.
Le mandat peut être plus court. Son renouvellement doit être voté clairement par l’assemblée.
Le délai commence le jour où le mandat prend fin, quelle que soit la manière dont il s’est terminé.
Le mandat arrive à sa date de fin et l’assemblée décide de ne pas le prolonger.
L’assemblée met fin au mandat avant sa date normale. Elle ne doit pas prouver une faute pour prendre cette décision.
Le syndic décide lui-même de quitter sa mission. Le contrat et l’organisation de la transition doivent alors être vérifiés.
Vous obtenez le premier réflexe utile. Cet outil ne remplace pas l’analyse du contrat ni un conseil juridique.
Repérez la date de fin, les prestations, les prix et les clauses prévues en cas d’arrêt anticipé.
Demandez des points séparés pour la fin du mandat, le remplaçant, les dates et la transmission.
Obtenez le projet de contrat et le détail des services inclus ou facturés en plus.
Faites inscrire les résultats, les dates précises et l’identité du nouveau syndic dans le procès-verbal (le compte rendu officiel de l’assemblée).
Inventoriez les comptes, contrats, clés, dossiers et accès numériques remis dans les trente jours.
Une discussion générale sur « la gestion du syndic » ne suffit pas pour organiser proprement son remplacement. Demandez par écrit que les décisions utiles figurent clairement dans la convocation. Un ordre du jour pratique peut séparer les points suivants :
La loi permet toujours à l’assemblée générale de révoquer le syndic. Comme aucun pourcentage plus élevé n’est prévu pour cette décision, la règle habituelle s’applique : la majorité absolue des voix exprimées par les personnes présentes ou représentées au moment du vote.
| Exemple fictif | Voix pour | Voix contre | Abstentions | Résultat |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 quotes-parts participent au vote | 420 | 300 | 280 | Décision adoptée : 420 voix sur les 720 voix exprimées, soit plus de la moitié. |
| 1 000 quotes-parts participent au vote | 350 | 370 | 280 | Décision refusée : les voix « pour » ne dépassent pas les voix « contre ». |
Les abstentions, les votes blancs et les votes nuls ne sont donc pas ajoutés au nombre de voix exprimées. Le quorum (le minimum de présence nécessaire pour que l’assemblée puisse décider) reste une question distincte, à vérifier au début de l’assemblée.
Avant de choisir le nouveau syndic, demandez son projet de contrat. La relation avec l’association des copropriétaires (ACP, c’est-à-dire l’ensemble des propriétaires) doit être écrite. Le document doit séparer clairement deux catégories de services :
Par exemple : comptabilité courante, assemblée annuelle, appels de charges et suivi des contrats habituels.
Par exemple : assemblée supplémentaire, gros travaux, dossier judiciaire, sinistre complexe ou tâche particulière de fin de mandat.
Cette vérification évite de découvrir, après la nomination, des frais supplémentaires qui n’avaient pas été clairement présentés. Comparez donc les contrats ligne par ligne avant le vote, et pas uniquement le montant annuel annoncé.
Le mandat ne peut pas dépasser trois ans. Il peut être renouvelé, mais uniquement par une décision expresse de l’assemblée. La copropriété ne doit aucune indemnité pour le seul fait de ne pas renouveler le mandat à son échéance.
Le changement de syndic ne doit pas créer un « trou » dans la comptabilité. Le syndic sortant reste responsable des opérations réalisées jusqu’à la date exacte de fin de son mandat. Il doit donc mettre les écritures à jour et remettre une situation comptable arrêtée à cette date. Le nouveau syndic reprend ensuite la comptabilité à partir de ces soldes.
Il enregistre les factures, paiements, appels de fonds et mouvements bancaires relevant de sa période. Il prépare les soldes à la date de son départ et remet toutes les pièces justificatives.
Il compare les soldes avec les extraits bancaires, vérifie les factures à payer et les charges à recevoir, puis signale immédiatement toute différence ou pièce manquante.
Ni l’ancien ni le nouveau syndic ne peut approuver seul le bilan. Le commissaire aux comptes le contrôle ; l’assemblée générale décide ensuite de l’approuver ou de demander des corrections.
Le délai commence à la date exacte de fin du mandat indiquée dans le procès-verbal.
L’article 3.89 § 5, 7° vise la fin du mandat « de quelque manière que ce soit ». Le délai vaut donc après une révocation, un non-renouvellement ou une démission. Lorsque le transfert a lieu entre deux syndics agents immobiliers, le Code de déontologie de l’IPI prévoit aussi un inventaire détaillé des pièces remises.
Une copropriété vote la révocation de son syndic le 12 septembre et nomme un remplaçant. Le procès-verbal ne précise ni la date de fin de l’ancien mandat ni la date de début du nouveau. Chacun pense que l’autre doit encore payer les fournisseurs et gérer un sinistre ouvert.
Une décision plus précise aurait indiqué, par exemple, une fin de mandat le 30 septembre et une prise de fonction du remplaçant le 1er octobre. Le délai légal de transmission aurait alors commencé le 30 septembre, sans discussion sur sa date de départ.
Ce qu’il faut retenir : cet exemple est inventé. En pratique, faites vérifier la rédaction des décisions avant le vote et faites inscrire les deux dates dans le procès-verbal.
Une plainte auprès de l’IPI peut concerner le respect des règles professionnelles, mais elle ne remplace pas une procédure judiciaire pour obtenir rapidement les documents ou réparer un dommage.
Non. L’assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle doit cependant respecter les règles de convocation et de vote, et relire le contrat pour connaître les conséquences possibles d’une fin avant la date prévue.
En principe, la majorité absolue des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés au moment du vote. Les abstentions, les votes blancs et les votes nuls ne sont pas comptés parmi les voix exprimées.
C’est possible, mais risqué pour la continuité de la gestion. Il est préférable de voter la fin du mandat, la nomination du remplaçant et leurs dates respectives lors de la même assemblée.
Non. Il dure au maximum trois ans et son renouvellement doit faire l’objet d’une décision expresse de l’assemblée générale.
Non, pas pour le seul fait de laisser le mandat arriver à sa fin sans le renouveler. Une fin anticipée est une situation différente : il faut alors lire le contrat et examiner les circonstances.
Vérifiez le contrat. Toute prestation rémunérée doit y être mentionnée, sauf si l’assemblée générale a décidé de la payer. Une ligne absente du contrat ne devient pas automatiquement facturable.
Au président de la dernière assemblée générale. Cette solution ne supprime pas le besoin de nommer rapidement un nouveau syndic.
L’assemblée générale ne peut pas le révoquer : seul le juge le peut. Demandez un avis juridique sur la procédure et les preuves à présenter.
Sources vérifiées le 6 septembre 2026. Ce guide explique le cadre général en mots courants. Pour une révocation avant terme, un syndic nommé par un juge ou un transfert bloqué, faites vérifier le contrat, la convocation et le procès-verbal par un professionnel du droit.