Surveiller l’exécution des missions du syndic
- Comparer les décisions de l’AG avec leur mise en œuvre.
- Suivre les contrats, appels de fonds, sinistres et travaux votés.
- Identifier les écarts et les documenter dans le rapport annuel.
Le conseil de copropriété n’est ni un second syndic ni une petite assemblée générale. Sa mission légale est de surveiller la bonne exécution des missions du syndic. Ses membres accèdent aux documents utiles, rendent compte à l’assemblée et n’exercent des pouvoirs supplémentaires que dans les limites d’une délégation précise.
Le conseil vérifie la gestion du syndic et informe l’assemblée générale. Il ne vote pas les travaux, ne remplace pas le syndic et ne décide pas à la place des copropriétaires. Une mission supplémentaire exige une décision aux deux tiers, des actes expressément déterminés et une durée maximale d’un an.
ACPL’association des copropriétaires : la structure juridique qui gère les parties communes.
LotUne partie identifiée dans l’acte de base, par exemple un appartement, un commerce ou parfois un local distinct.
Quote-partLa part de chaque lot dans les parties communes. Elle sert notamment à calculer le poids des votes.
DélégationUne autorisation précise donnée par l’assemblée générale pour accomplir certaines tâches déterminées.
Nomme les membres, vote les décisions et peut confier une mission supplémentaire au conseil.
Gère l’ACP, exécute les décisions et représente l’association dans le cadre légal.
Vérifie la bonne exécution des missions du syndic et présente un rapport détaillé annuel.
Contrôle les comptes selon les règles fixées par l’assemblée générale.
Porte les droits et obligations relatifs à la gestion des parties communes.
Il est obligatoire dans tout immeuble ou groupe d’immeubles comptant au moins vingt lots, à l’exclusion des caves, garages et parkings. À vingt lots exactement, l’obligation existe déjà. En dessous de ce seuil, l’assemblée générale peut constituer volontairement un conseil composé et chargé de la même manière.
Indiquez le nombre de lots après avoir exclu uniquement les caves, garages et parkings.
Après en avoir informé le syndic, le conseil peut consulter et copier toutes les pièces ou tous les documents relatifs à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété. La loi ne crée toutefois pas un délai général de réponse de trente jours.
L’assemblée peut confier une mission ou une délégation supplémentaire à la majorité des deux tiers. La décision doit définir les actes concernés, respecter les compétences réservées aux autres organes et ne vaut qu’un an.
Le candidat doit détenir un droit sur un lot — par exemple comme propriétaire — et disposer du droit de vote à l’assemblée générale.
Chaque candidat fait l’objet d’un vote séparé à la majorité absolue : il doit obtenir plus de la moitié des voix prises en compte.
Le mandat dure jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire. Il est renouvelable.
Dans une même ACP, le syndic ne peut être ni membre du conseil ni commissaire aux comptes.
Le Code civil ne fixe pas une règle universelle de « trois membres minimum », une fréquence trimestrielle de réunion ou une rémunération automatique. Les statuts et les décisions de l’assemblée peuvent organiser le fonctionnement pratique, sans dénaturer la mission légale.
Au moins deux tiers des voix prises en compte doivent approuver la mission.
La décision doit décrire clairement ce que le conseil est autorisé à faire.
L’autorisation prend fin après un an. L’assemblée générale décide ensuite si elle doit être renouvelée.
Le conseil remet chaque année à l’assemblée générale un rapport détaillé sur l’exercice de sa mission. Ce document précise les contrôles effectués, les constats relevés et les questions qui nécessitent une décision des copropriétaires.
Pour chaque demande, indiquez la mission du syndic concernée, la décision de l’AG à exécuter ou le document recherché.
Demandez la consultation ou la copie par un moyen qui laisse une preuve, par exemple un e-mail. Il n’existe pas de délai légal général de trente jours pour toute réponse.
Présentez les faits, les documents manquants et les décisions à prendre. Seule l’AG peut révoquer le syndic : le conseil ne peut pas le faire lui-même.
Des copropriétaires réunissant au moins un cinquième des quotes-parts — soit 20 % du poids total des votes — peuvent demander une AG. Si le syndic n’agit pas dans les trente jours, l’un des signataires peut la convoquer.
Le conseil peut convoquer une AG uniquement pour en nommer un. S’il ne le fait pas, le président de la dernière AG peut agir, puis des copropriétaires réunissant au moins 20 % des quotes-parts.
Une plainte à l’IPI concerne seulement les règles professionnelles d’un syndic agréé. Elle ne permet pas d’annuler une décision ni d’obtenir une indemnisation.
Oui. L’article 3.90 vise un immeuble ou groupe d’immeubles d’au moins vingt lots, après exclusion des caves, garages et parkings.
Les membres sont des titulaires d’un droit réel disposant d’un droit de vote à l’assemblée générale. Chaque candidature fait l’objet d’un vote séparé.
Jusqu’à la prochaine assemblée générale ordinaire. Le mandat peut ensuite être renouvelé.
Seulement si une délégation valable couvre expressément cet acte, a été votée aux deux tiers et respecte les compétences réservées aux autres organes.
Non. L’assemblée générale peut révoquer le syndic. Le conseil peut documenter les difficultés et demander que la question soit portée à l’ordre du jour.
Pas de manière générale. Il le peut à défaut de syndic afin d’en nommer un. Lorsqu’un cinquième des quotes-parts a demandé une AG et que le syndic n’agit pas dans les trente jours, un signataire de la demande peut la convoquer.
Il n’existe pas de délai général de trente jours pour toute demande du conseil. Certains délais de trente jours existent pour des situations précises, notamment la convocation demandée par un cinquième des quotes-parts.
Non. L’IPI traite les aspects déontologiques concernant un professionnel agréé ; il ne remplace pas les tribunaux et n’accorde pas de réparation civile.
Sources vérifiées le 5 septembre 2026. Ce guide présente les règles générales et ne remplace pas l’examen des statuts, des décisions de l’assemblée générale ni un avis juridique adapté au dossier.