Une facture de copropriété est d’abord adressée au copropriétaire. Pour savoir quelle part peut ensuite être réclamée au locataire, il faut vérifier le bail, la nature de la dépense et le décompte réel — pas seulement reprendre le relevé du syndic.
Consommations, services utilisés et entretien locatif, lorsqu’ils sont prévus au bail et correctement justifiés.
Vétusté, structure, remplacement d’un équipement, travaux d’investissement et impôts liés à la propriété.
Honoraires de syndic, frais mixtes ou libellés vagues : la clause du bail et le détail de la dépense sont déterminants.
Le syndic comptabilise la dépense et applique la clé de répartition de la copropriété.
Il reste l’interlocuteur de l’ACP, même lorsque le logement est loué.
Seule la part locative prévue et justifiée peut être intégrée au décompte du locataire.
La clé de répartition entre copropriétaires, inscrite dans l’acte de base, ne décide donc pas à elle seule de la répartition entre bailleur et locataire. Ce sont deux relations juridiques distinctes.
Pour les baux conclus ou renouvelés à partir du 1er novembre 2024, le contrat doit énumérer de manière limitative les charges supportées par le locataire. À chaque date anniversaire du bail, le bailleur doit aussi établir un décompte distinct pour l’année écoulée. La Région précise par ailleurs que les réparations locatives et le menu entretien restent à charge du locataire, sauf lorsqu’ils résultent de la vétusté ou d’un cas de force majeure.
| Dépense | Répartition habituelle | Point à contrôler |
|---|---|---|
| Eau, chauffage et énergie consommés | Locataire | Poste prévu au bail, consommation ou clé de répartition explicite. |
| Nettoyage, éclairage et petit entretien des communs | Locataire si prévu au bail | Service réellement fourni pendant la période d’occupation. |
| Entretien périodique d’un équipement | Locataire | Entretien locatif, et non remplacement dû à une panne ou à la vétusté. |
| Remplacement d’une chaudière ou d’un équipement défectueux | Bailleur | La Région classe le remplacement de la chaudière défectueuse parmi les réparations du bailleur. |
| Toiture, façade, conduites vétustes, rénovation énergétique | Bailleur | Structure, vétusté ou investissement : ce ne sont pas des services consommés par l’occupant. |
| Fonds de réserve et appels destinés aux travaux non périodiques | Bailleur | Ne pas les confondre avec le fonds de roulement couvrant les dépenses courantes. |
| Précompte immobilier | Bailleur pour un bail de résidence principale | Le régime varie pour certains autres types de baux ; vérifier la catégorie du contrat. |
| Assurance de l’immeuble / assurance du locataire | Chacun sa couverture | Distinguer la police de l’ACP ou du propriétaire de l’assurance incendie et dégâts des eaux du locataire. |
| Honoraires du syndic | À analyser | Éviter une répercussion globale : vérifier la clause et séparer gestion de l’ACP, services courants et prestations exceptionnelles. |
Important : ce tableau sert de grille de lecture pour un bail d’habitation bruxellois. Un bail commercial, un bail de droit commun ou une situation particulière peut suivre d’autres règles.
L’électricité et l’entretien courant peuvent entrer dans les charges locatives si le bail les prévoit. Le remplacement ou la modernisation importante relève d’un investissement du propriétaire.
La consommation liée à l’occupation peut être portée au locataire selon la clé annoncée. Le remplacement d’une chaudière défectueuse ne doit pas être noyé dans cette consommation.
L’auteur et la cause comptent davantage que l’emplacement de la fuite. Une faute du locataire, une conduite vétuste et un événement extérieur ne produisent pas la même répartition.
Ne reprenez pas automatiquement la ligne complète. Demandez le détail des prestations et confrontez-le à la liste des charges du bail avant toute répartition.
Si une ligne reste incompréhensible, demandez une explication écrite et distinguez la partie contestée du reste du décompte. Une contestation ne justifie pas automatiquement de suspendre unilatéralement tous les paiements.
Non, pas automatiquement. Le relevé du syndic répartit les dépenses entre copropriétaires. Le bailleur doit ensuite isoler les postes locatifs prévus au bail et expliquer leur calcul.
Le fonds de réserve finance des dépenses non périodiques de l’ACP, comme des remplacements ou travaux importants. Il relève du propriétaire et ne doit pas être confondu avec les dépenses courantes consommées par l’occupant.
Pour un bail de résidence principale, un bail étudiant ou un bail glissant à Bruxelles, le précompte est à charge du bailleur. D’autres catégories de bail peuvent nécessiter une vérification spécifique.
Demandez le détail des factures et la ventilation. Un contrat d’entretien courant et le remplacement complet d’un équipement ne suivent pas la même logique.
⚖️ Information générale fondée sur les règles bruxelloises consultées le 26 août 2026. Elle ne remplace pas l’analyse de votre bail ni un conseil juridique adapté à votre situation.