Dégât des eaux entre deux appartements à Bruxelles : qui paie, et comment se déroule la déclaration

Dégât des eaux entre appartements en copropriété à Bruxelles : rôle du syndic, Convention Dégâts d'Eau d'Assuralia, répartition des responsabilités. Le déroulé concret d'un sinistre. Guide 2026.

Une fuite dans la salle de bain du dessus abîme le plafond de l'appartement du dessous. Qui prévient qui, qui paie, et le syndic doit-il intervenir ? Voici le déroulé concret d'un sinistre de ce type en copropriété bruxelloise.

Le premier réflexe : couper l'eau et prévenir le syndic

Dès la découverte du dégât, il faut couper l'arrivée d'eau à la source si possible, et prévenir immédiatement le syndic — même si le sinistre semble concerner uniquement des parties privatives. Le syndic doit être informé pour deux raisons : il gère l'assurance collective de l'immeuble, et un dégât non traité rapidement peut s'aggraver et toucher les parties communes (plafonds, gaines techniques, structure).

Le mécanisme belge : la Convention Dégâts d'Eau

En Belgique, les assureurs adhèrent à la « Convention Dégâts d'Eau » d'Assuralia (la fédération professionnelle des assureurs). Ce texte organise directement le règlement entre compagnies d'assurance : chaque copropriétaire (ou son assureur habitation) déclare le sinistre à son propre assureur, qui indemnise directement les dégâts constatés dans le logement concerné, puis se retourne éventuellement vers l'assureur du responsable via les mécanismes prévus par la convention. Concrètement, cela évite au sinistré d'attendre l'issue d'un débat de responsabilité entre voisins avant d'être indemnisé.

Qui est responsable, et qui paie quoi

• Si la fuite provient d'une installation privative (tuyauterie, machine à laver, joint de douche) : la responsabilité et l'indemnisation relèvent en priorité de l'assurance habitation du copropriétaire à l'origine du sinistre.
• Si la fuite provient des parties communes (colonne montante, toiture, canalisation collective) : c'est l'assurance de l'immeuble souscrite par l'ACP qui intervient.
• Dans les deux cas, la Convention Dégâts d'Eau permet en pratique à chaque assureur de traiter d'abord son propre assuré, sans attendre la détermination définitive des responsabilités.

Le rôle exact du syndic dans le sinistre

Le syndic déclare le sinistre à l'assurance de l'immeuble si les parties communes sont concernées, coordonne l'intervention d'un expert si nécessaire, et fait le lien entre les copropriétaires concernés. Il n'est pas responsable de la fuite elle-même, mais sa réactivité dans la déclaration et le suivi du dossier conditionne souvent la rapidité de la résolution.

Ce qui bloque souvent le dossier

• Un copropriétaire sans assurance habitation valide — un point à vérifier via le règlement de copropriété, qui impose généralement cette assurance.
• Un désaccord sur l'origine exacte de la fuite, nécessitant une expertise contradictoire.
• Des dégâts qui s'étendent aux parties communes sans que personne ne prévienne le syndic à temps.

À vérifier dans votre dossier de copropriété

Vérifiez que le règlement de copropriété impose bien une assurance habitation à chaque copropriétaire, et que l'assurance collective de l'immeuble est à jour. En cas de désaccord persistant sur la prise en charge, le juge de paix reste compétent pour trancher.

⚖️ Information à valeur indicative. Pour toute décision juridique ou fiscale, consultez un notaire, un avocat ou un professionnel agréé.