Louer et acheter ne créent pas les mêmes dépenses, les mêmes risques ni la même liberté. Ce simulateur ne cherche pas à déclarer un gagnant. Il montre comment le résultat change selon l’apport, les frais d’achat, le crédit, le loyer, la durée et les hypothèses de revente ou de placement.
Les valeurs préremplies expliquent le fonctionnement. Elles ne constituent ni des prix moyens, ni un taux de marché, ni une prévision.
Vérifiez les valeurs saisies.
| Horizon | Valeur du bien simulée | Dette restante | Patrimoine estimé achat | Capital estimé location | Écart du scénario |
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Le scénario location place l’apport et les frais que le scénario achat mobilise immédiatement.
La différence entre les deux coûts mensuels est placée du côté qui dépense le moins.
Le scénario achat déduit la dette restante et les frais de revente saisis de la valeur estimée.
Le montant appelé « situation achat » n’est pas le total des mensualités versées. Une mensualité rembourse à la fois du capital et des intérêts. Le capital remboursé augmente la part du logement détenue par l’acheteur ; les intérêts sont le coût du crédit. Wikifin explique cette distinction et rappelle que les assurances et le précompte s’ajoutent aux mensualités.
À Bruxelles, les droits d’enregistrement sont normalement de 12,5 % de la base imposable. Sous conditions, l’abattement pour une habitation destinée à devenir la résidence principale réduit cette base. Il dépend notamment du prix, des autres biens détenus et du maintien de la résidence principale. Vérifiez les conditions actuelles auprès de Bruxelles Fiscalité.
Les droits d’enregistrement ne représentent pas tous les frais. Il faut les distinguer des honoraires du notaire, des frais administratifs et des coûts liés à l’acte de crédit. Le champ du simulateur n’applique donc aucun pourcentage automatique. Utilisez les calculateurs de notaire.be, puis faites confirmer chaque partie du montant selon le dossier.
Le champ d’évolution annuelle sert uniquement à tester une hypothèse. L’indexation réelle dépend du bail, de sa date anniversaire, de son enregistrement et du certificat PEB. À Bruxelles, certains anciens baux portant sur des logements PEB E, F ou G restent soumis à une formule corrigée. Utilisez l’outil officiel de la Région applicable au mois concerné plutôt que le taux simplifié de ce comparateur.
| Hypothèse | Pourquoi elle pèse | Contrôle prudent |
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| Évolution du prix du logement | Une petite variation répétée pendant plusieurs années change fortement la valeur finale. | Tester zéro, une baisse et une hausse sans appeler l’un des scénarios « probable ». |
| Rendement du placement | Le calcul suppose que l’argent non dépensé est réellement placé et reste investi. | Déduire mentalement frais et impôts, et ne jamais traiter un rendement comme garanti. |
| Dépenses du propriétaire | Un précompte, une assurance ou un travail oublié favorise artificiellement l’achat. | Partir de documents du bien et conserver une ligne pour les imprévus. |
Exemple inventé : un ménage prévoit de rester trois ans à Bruxelles pour un contrat professionnel. Un autre souhaite stabiliser le logement familial et accepte la responsabilité des travaux. Même si le simulateur affiche un écart financier limité, leur décision peut être différente. Le premier valorise la mobilité ; le second, la stabilité et la possibilité d’aménager.
L’achat n’offre pas la liberté de « choisir ses voisins ». Il donne davantage de contrôle sur l’intérieur du logement, mais crée aussi des obligations envers la copropriété, le prêteur et l’immeuble. La location offre plus de souplesse, tout en restant encadrée par le bail et ses délais.
Informations et sources vérifiées le 12 septembre 2026. Le simulateur fournit une comparaison mathématique fondée sur vos hypothèses. Il ne prédit ni les prix, ni les loyers, ni le rendement d’un placement, ni l’acceptation d’un crédit. Faites contrôler le projet réel par les professionnels compétents.