Ventes du marché secondaire, hors frais d’achat. Prix et volumes proviennent du même tableau IBSA 11.2.1.4. Comprendre les frais à ajouter au prix d’achat.
Une courbe irrégulière, à lire avec le nombre de ventes
L’IBSA compte 216 reventes d’appartements à Koekelberg en 2025, pour une médiane de 226 000 €, environ 16 % sous celle de la Région. La médiane était de 220 000 € en 2023, puis 205 000 € en 2024 : cela représente environ −7 % puis +10 % d’une médiane annuelle à l’autre. Ce va-et-vient ne prouve pas qu’un appartement donné a perdu puis regagné de la valeur.
Le tableau ne révèle ni la surface, ni l’état, ni le nombre de chambres des biens vendus. Sur un marché de 216 transactions annuelles, la composition des ventes peut peser sur la médiane. Regardez plusieurs années et comparez des biens proches avant de conclure sur une annonce.
Pour une offre : demandez les caractéristiques et les documents du bien ; ne transformez pas la variation de la médiane en remise ou en prévision de prix.
À quels prix les appartements ont-ils été vendus ?
Si l’on ramène les ventes à un groupe de 100 appartements, on obtient environ :
Pour comparer : dans toute la Région, un appartement sur deux s’est vendu entre 205 000 € et 365 000 € (10 983 ventes, Statbel 2025).
Ces prix réunissent des appartements de toutes tailles et de tous états : ils ne donnent pas le prix d’un deux chambres. Cette répartition vient du fichier Statbel ; le prix médian affiché plus haut vient d’une autre extraction, publiée par l’IBSA.
Sur téléphone, faites glisser le graphique pour voir toutes les années.
Dans cette commune, la médiane est passée de 154 269 € en 2016 à 226 000 € en 2025. Ces séries décrivent les biens vendus chaque année, pas le prix d’un même appartement.
Voir les chiffres année par année
| Année | Koekelberg | Région |
|---|---|---|
| 2016 | 154 269 € | 185 000 € |
| 2017 | 160 000 € | 190 000 € |
| 2018 | 168 000 € | 199 000 € |
| 2019 | 175 000 € | 210 000 € |
| 2020 | 180 000 € | 228 000 € |
| 2021 | 195 000 € | 240 000 € |
| 2022 | 209 000 € | 254 000 € |
| 2023 | 220 000 € | 255 100 € |
| 2024 | 205 000 € | 260 000 € |
| 2025 | 226 000 € | 270 000 € |
Et si vous cherchez une maison ?
L’IBSA ne publie pas de prix médian pour moins de 16 ventes, afin de préserver la confidentialité. Aucun montant ne peut être déduit de ces 15 transactions.
Le prix des maisons ne peut donc pas être comparé ici à la médiane des appartements. Aucun de ces chiffres ne permet d’estimer un bien précis.
Trois questions avant de décider
1. Que disent les renseignements urbanistiques ?
Le formulaire officiel de Koekelberg porte sur un bien et une adresse précis. Demandez au vendeur les renseignements délivrés pour le logement étudié et comparez-les à l’annonce, notamment si le nombre d’unités semble avoir changé.
2. Les travaux envisagés sont-ils possibles ?
Pour une rénovation, rapprochez le projet des documents du bien et vérifiez les autorisations nécessaires auprès de l’urbanisme. Le portail régional précise le rôle du service communal dans l’examen des permis et des règlements.
3. Quel coût s’ajoute au prix affiché ?
En copropriété, lisez les comptes, le fonds de réserve et les procès-verbaux ; examinez le PEB et les travaux privatifs. Un prix proche de la médiane ne garantit pas un budget total abordable.
La médiane communale ne décrit pas la rue
Le Monitoring des Quartiers peut aider à lire des indicateurs locaux datés. Un tel indicateur n’établit ni l’état du bâtiment ni sa valeur. Vérifiez les pièces du bien, puis visitez la rue aux moments utiles pour votre projet.
Continuer selon votre projet
Questions fréquentes
Les appartements ont-ils tous pris 10 % en 2025 ?
Non. Les 10 % comparent deux médianes de ventes différentes. La statistique ne suit pas la valeur du même appartement.
Pourquoi aucun prix médian des maisons n’apparaît-il ?
L’IBSA ne publie pas de médiane sous 16 transactions pour protéger la confidentialité. Il y a 15 ventes de maisons à deux ou trois façades en 2025 à Koekelberg : aucun montant fiable ne doit être affiché.
Sources et méthode
- IBSA, Prix des logements, tableau 11.2.1.4, édition de mai 2026 : statistiques 2025 des prix médians et du nombre de ventes d’appartements par commune.
- IBSA, Prix des logements, tableau 11.2.1.2, édition de mai 2026 : médianes et ventes 2025 des maisons à deux ou trois façades.
- IBSA, méthodologie du logement, février 2026 : seules les reventes ayant fait l’objet d’un acte notarié sont incluses ; le neuf et les frais d’achat sont exclus.
- Statbel, Prix de l’immobilier, classeur annuel téléchargé le 11 octobre 2026 : quartiles et nombre de ventes d’appartements en 2025. Cette extraction est présentée séparément de l’édition IBSA.
- Commune de Koekelberg, formulaire de renseignements urbanistiques : demande pour un bien identifié.
- Urban.brussels, La commune : rôle du service d’urbanisme.
Une médiane communale ne donne ni prix au m², ni estimation d’un bien, ni loyer. Les ventes de studios, de grands appartements et de biens dans des états différents sont réunies. Les séries peuvent être révisées.