À Bruxelles, chaque appartement garde son propre certificat PEB (le document qui indique sa performance énergétique). La copropriété doit toutefois intervenir lorsque la toiture, la façade, le chauffage collectif ou une autre partie commune empêche un logement d’atteindre les objectifs énergétiques.
Réponse directeIl n’existe pas de certificat PEB unique pour tout l’immeuble
Chaque appartement doit disposer de son certificat. L’association des copropriétaires peut néanmoins devenir responsable avec le propriétaire lorsque des travaux sur les parties communes sont nécessaires. L’ordonnance (le texte légal adopté par la Région bruxelloise) prévoit aussi un expert PEB commun et un rapport de synthèse, mais cette procédure n’est pas encore utilisable à la date de vérification.
Pourquoi l’ancien article devait être corrigé.
Il annonçait une entrée en vigueur au 1er juillet 2028 et un certificat obligatoire par appartement au 1er juillet 2033. Ces dates précises ne sont pas celles actuellement présentées par Bruxelles Environnement. La référence réglementaire donnée pour les justifier n’a pas non plus été retrouvée dans les sources officielles consultées.
Ce qui est confirmé et ce qui reste à préciser
CONFIRMÉUn certificat par appartement
La réglementation ne crée pas un certificat énergétique unique pour les parties communes de l’immeuble.
CONFIRMÉObjectif 275 en 2033
Chaque logement doit atteindre au plus tard le 1er janvier 2033 une consommation calculée de 275 kWh/(m².an) ou moins. Cette unité signifie « kilowattheures par mètre carré et par an ».
À PRÉCISERExpert et rapport commun
L’obligation existe dans le texte légal, mais les détails pratiques ne sont pas encore entièrement disponibles.
Les dates à retenir sans aller plus vite que la réglementation
Aujourd’huiPréparer les décisionsIdentifier les logements faibles, les parties communes concernées et les travaux à étudier.
2030Certificat pour tousBruxelles Environnement indique que cette date est actuellement prévue, mais qu’elle doit encore être précisée par le Gouvernement.
01.01.2033Objectif 275Un logement devra atteindre 275 kWh/(m².an) ou moins, ce qui correspond aujourd’hui à la classe E ou meilleure.
Et l’objectif 150 ?
Un second objectif de 150 kWh/(m².an), correspondant aujourd’hui à la classe C ou meilleure, est prévu. La page officielle indique cependant que sa date doit encore être fixée par le Gouvernement et qu’elle ne pourrait pas intervenir avant le 31 décembre 2045.
Qui fait quoi dans la copropriété ?
1Le propriétaire
Il vérifie le certificat de son appartement et réalise les travaux qui concernent ses parties privées.
2L’association des copropriétaires
L’ACP (l’ensemble des propriétaires) vote et finance les travaux nécessaires sur les parties communes.
3L’expert PEB
Lorsque la procédure sera utilisable, il rassemblera les données, vérifiera les certificats et préparera le rapport sur les travaux communs.
Quelle partie de l’immeuble est concernée ?
L’expert PEB et le rapport de synthèse
L’ordonnance bruxelloise du 7 mars 2024 prévoit que l’association des copropriétaires désigne un expert PEB. Celui-ci devra rassembler les données techniques de l’immeuble, identifier les appartements et les parties communes, établir les certificats manquants, mettre à jour certaines données et rédiger un rapport de synthèse sur les travaux recommandés.
La règle existe, mais l’outil pratique n’est pas encore prêt.
Bruxelles Environnement précise qu’à la date de vérification le rapport de synthèse n’existe pas encore. Une copropriété ne peut donc pas encore accomplir entièrement cette obligation. Le syndic peut cependant préparer les plans, factures, données de chauffage et certificats déjà disponibles.
Comment voter des travaux énergétiques ?
Il faut d’abord savoir si les travaux concernent une partie privée ou une partie commune. Une toiture, une façade ou une installation collective relève généralement de la copropriété. Le syndic fait inscrire le projet à l’ordre du jour de l’assemblée générale, joint les informations utiles et organise le vote.
Lorsque des travaux sont réellement imposés par la loi, l’article 3.88 § 1er, 1°, b) du Code civil prévoit une majorité absolue. Cela signifie plus de la moitié des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés. Les abstentions, les votes blancs et les votes nuls ne comptent pas parmi les voix exprimées. Un simple projet d’amélioration énergétique ne devient pas automatiquement un « travail imposé par la loi » : le syndic et le notaire doivent vérifier la catégorie exacte du vote.
Exemple fictif pour comprendreL’appartement du dernier étage ne peut pas atteindre l’objectif sans isoler le toit
Le certificat d’un appartement situé sous la toiture recommande son isolation. Le propriétaire ne peut pas modifier seul cette partie commune. Le syndic doit faire étudier la toiture, demander des offres et soumettre le projet à l’assemblée.
1 · Le certificat signale le problème2 · La copropriété étudie le toit3 · L’assemblée vote les travaux
Si la copropriété refuse les travaux nécessaires, le propriétaire conserve les rapports, les offres, l’ordre du jour et le compte rendu du vote. Ces preuves permettent de montrer les démarches qu’il a entreprises.
À retenir : le certificat reste individuel, mais la solution peut dépendre d’une décision collective.
Qui risque une amende ?
Le propriétaire reste responsable de la performance de son logement. L’association des copropriétaires peut aussi être considérée comme responsable lorsqu’un travail nécessaire sur une partie commune n’a pas été réalisé. Bruxelles Environnement indique que la situation de la copropriété et les efforts réellement accomplis peuvent être examinés.
Ne transformez pas l’exemple officiel en estimation automatique.
La page officielle présente une formule fondée sur l’écart avec l’objectif, la surface et un montant de 2,5 €. Son application dépend de l’échéance, du certificat retenu et des circonstances du dossier. Il faut donc vérifier la règle en vigueur au moment concerné.
Tableau de contrôle
Liste à vérifier avec le syndic
Sources officielles
Guides complémentaires
Questions fréquentes
Existe-t-il un certificat PEB pour les parties communes ?
Non. Bruxelles Environnement précise qu’il n’existe pas de certificat avec un score énergétique propre aux parties communes. Chaque appartement conserve son certificat.
Pourquoi la copropriété intervient-elle alors ?
Parce qu’une toiture, une façade ou un chauffage collectif peut influencer la performance de plusieurs appartements. Ces travaux doivent être décidés et financés collectivement.
Faut-il désigner immédiatement un expert PEB commun ?
L’ordonnance prévoit cette désignation, mais Bruxelles Environnement indique que la procédure et le rapport de synthèse ne sont pas encore utilisables à la date de vérification. Le syndic doit suivre les prochaines modalités officielles.
La date du 1er juillet 2028 est-elle confirmée ?
Non. Cette date figurait dans l’ancien article, mais elle n’a pas été confirmée par les sources officielles consultées. Elle ne doit donc pas guider une décision.
Quel objectif est confirmé pour 2033 ?
Au plus tard le 1er janvier 2033, chaque logement doit atteindre 275 kWh/(m².an) ou moins, ce qui correspond aujourd’hui à la classe E ou meilleure, sauf exception prévue.
Qui paie les travaux sur les parties communes ?
L’association des copropriétaires les finance selon les règles de partage prévues pour l’immeuble. Chaque propriétaire paie la part attachée à son logement, appelée quotité.
Les travaux PEB se votent-ils toujours à la majorité absolue ?
Non. Cette majorité s’applique aux travaux réellement imposés par la loi. Pour un autre projet, il faut vérifier sa nature et la majorité prévue par le Code civil.
Que faire dès maintenant ?
Recenser les certificats, repérer les parties communes qui posent problème, réunir les documents techniques et inscrire une étude ou un plan de travaux à l’ordre du jour de l’assemblée.
Sources vérifiées le 6 septembre 2026. Certaines modalités d’application doivent encore être précisées. Avant de voter des travaux ou d’utiliser une date dans un contrat, vérifiez la page officielle de Bruxelles Environnement et demandez confirmation à un professionnel PEB ou à votre notaire.