Avant d’acheter un appartement en copropriété, il faut lire l’immeuble autant que le logement : comptes, décisions, travaux, litiges et règles d’usage. Cette checklist distingue les informations légales de l’analyse qui reste à mener avec le notaire.
Cochez uniquement ce que vous avez réellement reçu. Le compteur mesure la complétude, pas la qualité du dossier.
Commencez la collecte avant de remettre une offre.
Le Code vise la transmission avant le contrat et, le cas échéant, avant l’offre ou la promesse d’achat. Une offre acceptée peut déjà engager l’acheteur : attendre le compromis pour découvrir les travaux ou les comptes est donc trop tardif.
Avant l’acte authentique, le notaire demande au syndic une actualisation et quatre catégories supplémentaires. À défaut de réponse dans les trente jours, il doit prévenir les parties.
Conservation, entretien, réparation ou réfection décidés avant le transfert mais réclamés après.
Appels de fonds approuvés avant le transfert et travaux urgents réclamés après.
Frais décidés avant le transfert mais demandés après.
Dettes certaines nées avant le transfert mais réclamées après.
Si une assemblée se tient entre le contrat et l’acte, l’acquéreur supporte les charges extraordinaires et appels décidés lorsqu’il disposait d’une procuration pour y assister. La chronologie et les clauses comptent donc autant que la date du vote.
Il finance les dépenses périodiques. Le syndic établit le décompte : la part correspondant à la période postérieure au départ est remboursée au vendeur et appelée auprès de l’acquéreur.
Il finance les dépenses non périodiques. La quote-part du vendeur reste la propriété de l’ACP ; un remboursement privé par l’acquéreur n’existe que s’il est prévu entre les parties, idéalement dès le compromis.
Après cinq ans suivant la réception provisoire des parties communes, la contribution annuelle au fonds de réserve ne peut normalement pas être inférieure à 5 % des charges communes ordinaires de l’exercice précédent. Une majorité des quatre cinquièmes peut décider de ne pas constituer ce fonds obligatoire.
Relevez ce qui est voté, reporté, confié à un architecte ou encore à chiffrer. Demandez les devis et la quote-part estimée du lot lorsque l’enjeu est important.
Comparez les budgets aux dépenses, les appels décidés aux montants versés et la réserve aux travaux prévisibles. Une valeur isolée ne suffit pas.
Distinguez les arriérés du vendeur, les impayés d’autres copropriétaires et les dettes propres de l’ACP. Vérifiez les démarches de recouvrement et les montants en jeu.
Repérez les infiltrations, dégâts, expertises, déclarations d’assurance et contrats importants. Demandez si les causes sont résolues, pas seulement si le dossier est clôturé.
Lisez les votes, les missions confiées au syndic, les rapports du conseil de copropriété et du commissaire aux comptes. Un désaccord n’est pas automatiquement un défaut ; son coût et son traitement importent.
L’acte de base, le règlement de copropriété et le règlement d’ordre intérieur complètent le dossier financier. Vérifiez la description du lot, les quotités, la répartition des charges, les caves ou parkings, les droits d’usage, la destination des locaux et les règles applicables aux travaux privatifs.
Le Code impose les PV des trois dernières années et les décomptes périodiques des charges des deux dernières années, ainsi que le dernier bilan approuvé.
Non, pas par simple transfert du lot. L’article 3.95 organise leur retenue par le notaire sur les sommes dues au vendeur. Il faut les distinguer des dépenses de l’ACP réclamées après le transfert.
Non par l’ACP : sa quote-part reste propriété de l’association. Les parties peuvent toutefois prévoir un remboursement privé dans le compromis.
Pas nécessairement. Les 5 % concernent une contribution annuelle minimale dans le régime légal, pas un diagnostic financier. Il faut la comparer aux travaux et budgets de l’immeuble.
La carence doit être signalée aux parties. Comme l’offre ou le compromis peut engager l’acheteur, discutez avec le notaire des risques, réserves ou conditions à prévoir avant de signer.
⚖️ Droit et sources vérifiés le 26 août 2026. Cette checklist mesure la présence des pièces, pas leur exactitude ni le risque juridique ou financier. Faites analyser le dossier et les clauses du compromis par votre notaire.