Un premier achat ne se résume ni au prix affiché ni à une mensualité théorique. Il faut aligner le prix, les deux actes, les travaux immédiats, l’épargne réellement disponible et la réserve que vous refusez de sacrifier. Cette page vous aide à construire cette enveloppe sans inventer de prix de quartier ni de taux bancaire.
Recopiez les montants de vos simulations. Les calculs restent dans votre navigateur : rien n’est enregistré ni transmis.
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Il vient après les frais et la réserve, pas avant. Un prix « finançable » peut rester trop élevé si le bien exige des travaux immédiats.
La banque décide de l’octroi, mais vous décidez de la marge nécessaire pour vivre, épargner et absorber les charges de copropriété.
Elle ne finance ni le prix ni l’acte. Elle protège les premiers appels de fonds, réparations et dépenses oubliées.
À Bruxelles, le taux ordinaire des droits d’enregistrement est de 12,5 %. Sous conditions, l’abattement principal porte sur les premiers 200 000 €, soit un avantage maximal de 25 000 €. La base — prix et charges — ne peut pas dépasser 600 000 €.
Il faut notamment acheter en personne physique, acquérir la totalité en pleine propriété d’un logement, ne pas posséder entièrement une autre habitation au moment du compromis, établir sa résidence principale dans les trois ans et la conserver cinq ans. Les exceptions et restitutions doivent être vérifiées avec le notaire. Utilisez notre guide des droits d’enregistrement pour le détail.
Une offre acceptée peut engager l’acheteur. notaire.be recommande de la limiter dans le temps et d’y prévoir les conditions utiles, notamment l’obtention d’un crédit. Faites relire le texte avant de le signer : la condition doit préciser le montant, le délai et la manière de prouver un refus.
Une simulation gratuite n’est pas une offre. Lorsqu’un prêteur remet une offre de crédit hypothécaire, la fiche ESIS/FISE permet de comparer des informations standardisées. Regardez le TAEG, le montant total dû, les assurances imposées, la durée, les possibilités de variation et les frais non compris.
La Banque nationale demande aux prêteurs de limiter les crédits dont la quotité dépasse 90 % pour un logement occupé par son propriétaire. Une part des nouveaux crédits aux primo-acquéreurs peut toutefois dépasser ce seuil. Votre calcul de quotité reste indicatif : la banque peut retenir une valeur du bien différente du prix.
| Bloc | Documents ou questions | Effet sur le budget |
|---|---|---|
| Technique | Certificat PEB, contrôle électrique, humidité, toiture, châssis et équipements. | Travaux immédiats et consommation future. |
| Urbanisme et sol | Renseignements urbanistiques, affectation, infractions éventuelles et attestation du sol. | Délai, régularisation et faisabilité du projet. |
| Copropriété | Actes, procès-verbaux, fonds de réserve, appels décidés, dettes et contentieux. | Charges et travaux qui peuvent suivre l’acte. |
| Occupation | Bail éventuel, droit de préférence, date de libération et état locatif. | Disponibilité réelle du logement. |
Prix, actes, travaux, installation et réserve, avec des montants traçables.
Même capital, même durée et mêmes hypothèses pour pouvoir comparer.
Documents, copropriété et travaux urgents passent avant la décoration.
Durée, financement, documents manquants et autres conditions suspensives.
Remplacer chaque estimation par le décompte confirmé correspondant.
Il n’existe pas un pourcentage valable pour tous. Additionnez les fonds propres non financés, les deux actes, les travaux immédiats et la réserve que vous souhaitez conserver.
Non. Le seuil de 90 % relève des attentes prudentielles adressées aux prêteurs. L’octroi dépend du dossier, de la politique du prêteur et de la valeur retenue pour le bien.
Les conditions portent notamment sur la propriété d’une autre habitation au moment du compromis. Des exceptions et une restitution peuvent exister : demandez au notaire d’examiner votre situation exacte.
Oui. Limitez sa validité et faites vérifier les conditions suspensives avant de signer.
Non, pas dans une vente ordinaire. Un acompte ou une garantie de 5 à 10 % est courant mais négociable. Utilisez un compte tiers protégé.
Parce que leur montant dépend du dossier. Recopiez les simulations du notaire et du prêteur au lieu d’utiliser une moyenne générique.
Comparez des simulations fondées sur les mêmes hypothèses, puis les fiches ESIS : TAEG, coût total, mensualité, assurances, durée et conditions.
Non. Le calcul et la checklist fonctionnent uniquement dans votre navigateur.
Règles et sources vérifiées le 28 août 2026. Cette feuille prépare une discussion avec le notaire et le prêteur ; elle ne constitue ni une offre de crédit ni un avis juridique personnalisé.