Vendre un bien en copropriété : documents, fonds et charges
PB
Property BrusselsÉquipe éditoriale
Mis à jour septembre 2026· Guide pratique· Sources : Code civil et notaire.be
La vente d’un appartement ne se prépare pas seulement avec un titre de propriété et un certificat PEB. L’acquéreur (l’acheteur) doit comprendre la situation financière et juridique de la copropriété avant de s’engager. La loi prévoit deux demandes d’informations différentes : une avant l’offre ou le compromis de vente, puis une demande complémentaire du notaire avant l’acte signé chez lui.
Réponse directe
Préparez le dossier du syndic avant même la première offre
Un premier ensemble d’informations doit être transmis à l’acquéreur avant qu’il s’engage. Le syndic dispose de quinze jours pour le communiquer sur simple demande. Avant l’acte, le notaire demande des informations complémentaires par courrier recommandé ; le syndic dispose alors de trente jours pour répondre. Anticiper évite de signer avec des informations manquantes.
Les quatre moments d’une vente en copropriété
01 · PRÉPARERAvant l’annonce
Rassembler les règles de la copropriété, les comptes, les comptes rendus des réunions et les montants à jour.
02 · INFORMERAvant l’engagement
Transmettre les informations prévues par l’article 3.94 § 1er avant l’offre, la promesse ou le contrat.
03 · ACTUALISERAvant l’acte
Le notaire demande les informations complémentaires prévues par l’article 3.94 § 2.
04 · CLÔTURERAprès la signature
Le notaire communique au syndic le logement concerné, les noms des parties et la date de l’acte.
Fonds de roulement
Caisse utilisée pour les dépenses courantes : électricité des parties communes, nettoyage ou petits entretiens.
Fonds de réserve
Épargne de l’immeuble destinée aux dépenses exceptionnelles, comme une toiture ou le remplacement d’un ascenseur.
Date certaine
Date officiellement reconnue et vérifiable. Elle sert notamment à déterminer si une décision a été prise avant ou après la vente.
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Avant l’offre ou le compromis : les informations des quinze jours
Article 3.94 § 1er du Code civil. Avant la signature du contrat ou, selon la situation, de l’offre ou de la promesse d’achat, le notaire, un intermédiaire professionnel (par exemple un agent immobilier) ou le vendeur transmet à l’acquéreur les informations reçues du syndic. Le syndic dispose de quinze jours pour répondre à la demande.
1
Les deux fonds
Montant du fonds de roulement et du fonds de réserve.
2
Les dettes du vendeur
Charges encore impayées (arriérés), frais de récupération et frais d’envoi des informations.
3
L’argent demandé pour les gros travaux
État des appels de fonds décidés avant la date officielle du transfert de propriété.
4
Les conflits en justice
Procédures judiciaires en cours concernant la copropriété et montants en jeu.
5
L’historique récent
Procès-verbaux (comptes rendus officiels) des assemblées des trois dernières années et décomptes des charges des deux dernières années.
6
Le dernier bilan
Copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.
Il ne s’agit pas d’un document unique. Le Code civil prévoit une liste d’informations et de documents que le syndic doit communiquer conformément à l’article 3.94. Il faut donc vérifier que chaque élément demandé a bien été transmis. Si le syndic ne répond pas dans les quinze jours, la personne qui lui a adressé la demande doit informer le vendeur et l’acquéreur de cette absence de réponse.
Avant l’acte : la demande complémentaire du notaire
Pour préparer l’acte qui officialise le transfert de propriété, le notaire demande au syndic, par courrier recommandé, les informations complémentaires prévues par l’article 3.94 § 2. Si le syndic ne répond pas dans les trente jours, le notaire en informe le vendeur et l’acquéreur.
Moment
Qui fait la demande ?
Délai du syndic
À quoi cela sert-il ?
Avant l’offre ou le contrat
Notaire, agent immobilier ou vendeur
15 jours, sur simple demande
Informer l’acquéreur avant qu’il s’engage
Avant l’acte signé chez le notaire
Notaire, par courrier recommandé
30 jours
Mettre à jour les dettes et les informations liées à la vente
Après la signature
Le notaire informe le syndic
Dans les 30 jours suivant l’acte
Indiquer le logement concerné, la date et les noms des nouvelles parties
Récupérez-vous l’argent des deux fonds ?
Dépenses courantes
Fonds de roulement : le syndic fait le calcul
L’association des copropriétaires (ACP, c’est-à-dire l’ensemble des propriétaires de l’immeuble) doit au vendeur la part qui correspond à la période pendant laquelle il ne pouvait plus utiliser les parties communes. Le syndic calcule le montant.
Le vendeur ne récupère pas forcément tout ce qu’il a versé.
Les charges qu’il doit encore payer sont déduites.
L’acquéreur verse ensuite sa propre avance à l’ACP.
Gros travaux et dépenses exceptionnelles
Fonds de réserve : l’argent reste à la copropriété
La part du vendeur dans ce fonds reste la propriété de l’association des copropriétaires. Elle n’est donc pas remboursée comme l’avance versée pour les dépenses courantes.
Le montant doit être connu avant de négocier.
Le vendeur et l’acquéreur peuvent en tenir compte dans leur accord.
Si nécessaire, le compromis doit expliquer clairement leur accord.
Exemple fictif pour comprendre
Le vendeur confond les deux « tirelires » de l’immeuble
Avant le compromis, un vendeur apprend que 700 € ont été avancés pour les dépenses courantes et que sa part dans l’épargne destinée aux gros travaux est estimée à 6 000 €. Il pensait récupérer automatiquement les 6 700 € lors de la vente.
700 € : le syndic doit calculer la somme à restituer6 000 € : l’argent reste dans le fonds de réserveCompromis : tout accord doit être écrit
Le syndic calculera la somme à restituer sur les 700 €, en tenant compte de la date de départ et des charges encore dues. Les 6 000 € resteront dans l’épargne de la copropriété. Si le vendeur et l’acquéreur souhaitent en tenir compte dans le prix, ils doivent l’expliquer clairement à leur notaire avant de signer.
Ce qu’il faut retenir : les montants de cet exemple sont inventés, mais la règle est réelle. Il faut connaître les deux fonds avant de fixer le prix et de rédiger le compromis.
Travaux, charges et décisions entre compromis et acte
La date du vote ne suffit pas toujours à déterminer qui doit payer. L’article 3.94 § 2 précise certaines dépenses qui reviennent à l’acquéreur. Le compromis peut aussi expliquer comment le vendeur et l’acquéreur souhaitent répartir ces coûts entre eux. Pour les dépenses courantes, l’acquéreur commence à payer à partir du jour où il peut utiliser les parties communes.
Une assemblée a lieu entre le compromis et l’acte. L’acquéreur paie les dépenses exceptionnelles et les sommes demandées pour les gros travaux décidés pendant cette période s’il avait reçu une procuration (une autorisation écrite lui permettant d’assister à l’assemblée). Le vendeur doit donc transmettre immédiatement toute convocation à son notaire et à l’acquéreur.
Demandez au notaire de vérifier les clauses sur les travaux votés, les sommes encore à verser et la date à partir de laquelle l’acquéreur peut utiliser le bien. Tout accord entre le vendeur et l’acquéreur doit être écrit clairement dans le compromis.
Frais d’envoi et charges encore impayées
Le vendeur paie les frais demandés par le syndic pour transmettre les informations prévues par l’article 3.94 § 4. La loi ne fixe pas un prix identique pour toutes les copropriétés. Nous ne donnons donc pas de montant moyen sans source fiable.
Lors de la signature de l’acte, l’article 3.95 oblige le notaire à garder sur le prix de vente les sommes nécessaires pour payer les arriérés (les charges ordinaires ou exceptionnelles encore impayées), ainsi que certains frais. D’autres dettes prioritaires prévues par la loi peuvent toutefois passer avant. Si le vendeur conteste le montant réclamé, il doit réagir rapidement avec son notaire, car la loi prévoit une procédure avec des délais courts.
Faut-il attendre le compromis pour demander les informations ?
Non. Elles doivent être transmises avant la signature du contrat ou, selon la situation, avant l’offre ou la promesse d’achat. Il est donc prudent de les demander dès la mise en vente.
Le syndic dispose-t-il toujours de trente jours ?
Non. Le premier ensemble d’informations est communiqué dans les quinze jours sur simple demande. Le délai de trente jours concerne notamment les informations complémentaires demandées par le notaire avant l’acte.
Existe-t-il un document unique récapitulant toute la vente ?
Non. Le Code civil énumère plusieurs informations et documents que le syndic doit communiquer à des moments différents. Le vendeur et le notaire doivent donc vérifier que tous les éléments prévus ont été reçus.
Le fonds de réserve est-il remboursé au vendeur ?
Non. La part liée au logement vendu reste la propriété de l’association des copropriétaires. Le vendeur et l’acquéreur peuvent toutefois décider d’en tenir compte dans le prix ou dans leur accord.
Le fonds de roulement est-il entièrement remboursé ?
Pas forcément. Le syndic calcule la somme qui revient au vendeur pour la période pendant laquelle celui-ci ne pouvait plus utiliser les parties communes. Les charges encore dues sont prises en compte dans ce calcul.
Qui paie les frais demandés par le syndic pour transmettre les informations ?
L’article 3.94 § 4 prévoit que ces frais sont payés par le vendeur. La loi ne fixe pas un prix identique pour toutes les copropriétés.
Qui paie des travaux votés entre le compromis et l’acte ?
L’acquéreur paie les dépenses exceptionnelles et les sommes demandées pour les gros travaux décidés pendant cette période s’il avait reçu une procuration (une autorisation écrite pour assister à l’assemblée). Le notaire doit aussi vérifier les clauses du compromis.
Que se passe-t-il si le vendeur doit encore des charges ?
Le notaire garde sur le prix de vente la somme nécessaire pour payer les charges encore dues, selon les règles de l’article 3.95. Si le vendeur conteste le montant, il doit en parler rapidement avec son notaire.
Sources vérifiées le 6 septembre 2026. Cet article présente le cadre général. Demandez à votre notaire de vérifier les clauses du compromis, la date à laquelle l’acquéreur pourra utiliser le bien et les éléments propres à votre copropriété.