Une commune peut afficher un prix médian plus bas sans que chaque rue, chaque surface ou chaque copropriété y soit « bon marché ». Pour comparer honnêtement, il faut partir d’une statistique définie — ici les ventes d’appartements du marché secondaire en 2025 — puis revenir au bien réel.
Dans cet article
Filtrer les communes par prix médian d’appartement
Le seuil sert à explorer la statistique communale. Il ne constitue ni une estimation du bien ni un budget total d’achat.
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| Commune | Prix médian 2025 | Ventes | Position relative |
|---|---|---|---|
| 1. Anderlecht | 210 000 € | 928 | |
| 2. Molenbeek-Saint-Jean | 219 000 € | 797 | |
| 3. Jette | 220 000 € | 511 | |
| 4. Ganshoren | 220 000 € | 221 | |
| 5. Saint-Josse-ten-Noode | 225 000 € | 188 | |
| 6. Berchem-Sainte-Agathe | 225 000 € | 150 | |
| 7. Koekelberg | 226 000 € | 216 | |
| 8. Evere | 250 000 € | 456 | |
| 9. Schaerbeek | 266 125 € | 985 | |
| 10. Bruxelles-Ville | 270 000 € | 1692 | |
| 11. Forest | 279 500 € | 600 | |
| 12. Saint-Gilles | 297 500 € | 390 | |
| 13. Etterbeek | 309 000 € | 485 | |
| 14. Auderghem | 319 500 € | 260 | |
| 15. Watermael-Boitsfort | 335 000 € | 144 | |
| 16. Uccle | 336 000 € | 949 | |
| 17. Ixelles | 340 800 € | 1021 | |
| 18. Woluwe-Saint-Lambert | 350 000 € | 629 | |
| 19. Woluwe-Saint-Pierre | 371 250 € | 350 |
Source : IBSA, tableau 11.2.1.4, édition mai 2026 ; Statbel et Administration générale de la Documentation patrimoniale. Les statistiques sont révisables. Seules les ventes du marché secondaire sont reprises.
La moitié des ventes observées se situe sous la médiane et l’autre moitié au-dessus. Le résultat dépend aussi des surfaces, de l’état et du type d’appartements effectivement vendus dans la commune.
Ce que le classement dit — et ce qu’il ne dit pas
Les médianes 2025 évitent de mélanger un trimestre récent avec une série annuelle.
Les montants proviennent des ventes enregistrées, pas d’annonces encore négociables.
Aucune médiane ne prouve un rendement, une sécurité ou une hausse future.
Anderlecht affiche la médiane la plus basse en 2025, à 210 000 €, devant Molenbeek-Saint-Jean à 219 000 €. Jette et Ganshoren atteignent 220 000 €. Mais un appartement plus petit, dégradé ou grevé de travaux peut tirer une transaction vers le bas ; inversement, un bien rénové et bien situé peut dépasser largement la médiane de sa commune.
Passer de la commune au quartier, puis à la rue
Laeken n’est pas une commune distincte dans ce tableau : il fait partie de la Ville de Bruxelles. Plus largement, une moyenne communale ne permet pas de conclure sur un quartier précis. Pour chaque annonce, comparez des biens de surface, d’état, de PEB, d’étage et de copropriété réellement proches.
Le bien le moins cher n’est pas toujours le projet le moins cher
Deux appartements au même prix peuvent produire des budgets opposés. Une installation électrique à reprendre, un PEB faible, une façade votée ou un fonds de réserve insuffisant peuvent déplacer plusieurs postes après l’acte. Comparez donc le coût du projet, pas seulement le prix de vente.
La médiane communale sert de repère, jamais de valeur automatique.
Utilisez les simulations personnalisées du notaire et du prêteur.
Remplacez les fourchettes génériques par des devis et diagnostics.
Les décisions déjà prises peuvent suivre le bien après l’achat.
Le prix maximal doit laisser une marge après l’acquisition.
Sources et méthode
- IBSA — prix des logements et séries communales
- IBSA — tableau 11.2.1.4, édition 2026/05
- Statbel — prix de l’immobilier 2025
- Région bruxelloise — acheter un bien
Préparer une comparaison complète
FAQ — acheter à prix plus accessible à Bruxelles
Quelle commune a le prix médian d’appartement le plus bas ?
En 2025, Anderlecht affiche la médiane la plus basse du marché secondaire bruxellois, à 210 000 €, sur 928 ventes observées.
Pourquoi ne publiez-vous pas de prix au m² ?
Le tableau officiel utilisé publie le nombre de ventes et le prix médian par commune, pas une valeur au m². Convertir cette médiane en prix au m² fabriquerait une donnée absente de la source.
La commune la moins chère offre-t-elle le meilleur rendement ?
Pas nécessairement. Un rendement exige un loyer traçable et l’ensemble des charges, travaux, vacances et coûts du financement. La médiane de vente ne suffit pas.
Le prix médian correspond-il à mon appartement ?
Non. C’est un repère statistique. L’adresse, la surface, l’état, le PEB, l’étage et la copropriété expliquent une part importante de l’écart.
Peut-on comparer 2025 avec 2026 ?
Les données annuelles complètes portent ici sur 2025. Un trimestre 2026 ne doit pas être présenté comme une année entière ni comparé sans tenir compte du volume de ventes.
Pourquoi afficher le nombre de ventes ?
Il donne le volume derrière la médiane. Il ne mesure pas la qualité des biens, mais aide à comprendre qu’une médiane repose sur un nombre variable de transactions.
Laeken figure-t-il dans les 19 communes ?
Non. Laeken est une section de la Ville de Bruxelles ; les statistiques communales utilisées l’intègrent donc à Bruxelles-Ville.
Mes choix dans le filtre et la checklist sont-ils conservés ?
Non. Ils fonctionnent uniquement dans votre navigateur et ne sont pas transmis.
Données annuelles 2025, tableau publié en mai 2026 et vérifié le 28 août 2026. Les médianes sont révisables et ne constituent ni une estimation du bien ni une prévision de prix.
Passer des chiffres à votre projet
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